マンション売却にかかる仲介手数料ってなに?とことん解説!

マンションを含めた不動産を売却する場合、不動産会社に仲介手数料を払う必要があります。不動産取引をやったことがない人にとっては、あまり耳慣れない言葉かもしれません。そこで、仲介手数料という言葉の意味から、計算方法・支払時期・交渉テクニックまで、知りたい知識をとことん解説します!

仲介手数料の基本的性質

ご自身でマンションの買い手を探してくる場合を除いて、ほとんどのマンション売却のケースでは、不動産会社に買い手を探してきてもらい、実際の売却に入るはずです。これを仲介といいます。

不動産会社に仲介をしてもらい、マンションがちゃんと売れたら、不動産会社に成功報酬を払わなければいけません。仲介手数料とは、この成功報酬を指すと考えておきましょう。もちろん、成功報酬とうたっている以上、マンションが売却できなければ、不動産会社から仲介手数料を請求することはできません。

万が一、途中でマンション売却の契約が無効・取り消しになった場合も、仲介手数料を支払う必要はありません。もし、マンションが実際に売却できていないのに仲介手数料を請求されたら、きっぱりと断りましょう。

仲介手数料はいくら払えばいいの?

実は法律では、マンションを含めた不動産取引の仲介手数料は、上限額が決まっています。マンションの売却は、売買取引として扱われるため、売買する不動産の価格を次の3つに区分し、それぞれの計算式を用いて求めた金額を合計したものが最終的な上限額となるので覚えておきましょう。

売買価格(消費税を含まない) 仲介手数料(消費税を含む)
200万円以下 5.4%以内の額[=5%+消費税]
200万円超 400万円以下 4.32%以内の額[=4%+消費税]
400万円超 3.24%以内の額[=3%+消費税]

計算にあたっては、次の3点も大事なポイントとして押さえておいてください。

  1. 不動産の表示価格は税込です。仲介手数料は売買物件の税抜価格をもとに計算します。
  2. 仲介手数料は売主・買主の双方から仲介手数料を受け取れます。つまり、実際に不動産会社が手にする仲介手数料は、この表に掲げられている計算式で求めた金額の2倍が上限です。
  3. 不動産会社を含めた宅建業者は、その事務所のみやすい場所に国土交通大臣が定めた報酬額の表(=報酬票)を掲示しなければいけません。

これは法律(宅建業法46条4項)で義務付けられています。もし掲示がなければ、明らかに違法になるので、取引はしない方がいいでしょう。

参考:マンション売却の際は、仲介手数料に注意しよう

仲介手数料はいつ支払うの?

マンションの売却の場合、売買契約締結時に約定報酬額の50%相当額、決済・引き渡し時に残りの50%相当額を支払うよう、媒介契約で定めるのが一般的になっています。行政庁の指導に従ったルールです。なお、繰り返しになりますが、あくまで仲介手数料は成功報酬です。

売買契約が成立した=マンションが確実に売却できることになった時点で、不動産会社が報酬として仲介手数料を請求できます。不動産会社と媒介契約を結んだとしても、売買契約が成立するまでは、一銭も仲介手数料を不動産会社に支払う必要はありません。

仲介手数料が無料・半額になるケースはあるの?

仲介手数料について決められているのは、あくまで上限額です。超えてはいけませんが、安くするのは可能です。例えば、次のケースの場合、仲介手数料が無料・半額になることも多いでしょう。

  • 売主が不動産会社、買主が個人の場合、売主からのみ仲介手数料をもらう。
  • 売主が個人、買主が業者の場合、売主の仲介手数料を無料にする。
  • 売主と買主が同じ不動産会社に依頼している場合(=1社媒介)で、売主・買主ともに個人の場合、双方の仲介手数料を半額にする。
  • 売主と買主が違う不動産会社に依頼している場合(=2社媒介)で、売主・買主ともに個人の場合、双方の仲介手数料を半額にする。

仲介手数料が無料になる不動産会社があるのはなぜ?

無料、半額になるケースを特に設けず、会社のスタンスとして仲介手数料無料をうたっている不動産会社もあります。次の取り組みを行っている不動産会社の場合、仲介手数料無料のケースも多いので、注目してみて下さい。

1.広告費にお金をかけない

いわゆる折込チラシを使わず、インターネット広告に特化している不動産会社もでてきました。経費が削減できているので、仲介手数料の引き下げを行い、消費者に還元できている仕組です。

2.実店舗を持たないベンチャーである

売買物件を扱う不動産会社ではまだまだ少数派ですが、賃貸物件を扱う不動産会社では、実店舗を持たず、インターネット上でほとんどの取引を完結させる不動産ベンチャーが出てきました。こうした業者は仲介手数料無料を大きく打ち出しています。

マンションの売却の場合、仲介手数料を買主からのみ請求して、売主からは受け取らないという形をとっているようです。国も不動産のネット取引を緩和する方針を打ち出しているため、今後さらにこのような業者は拡大するでしょう。

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