マンション売却は机上査定から!メリット・デメリットを解説します

マンションを売却する際、まずは「自分のマンションは一体いくらで売れるのか」を把握するのが大事になります。金額次第で、取るべき販売戦略も異なるからです。しかし、ほとんどの人は自分のマンションの売却価格なんてわかりません。

そこで不動産会社に査定をお願いしますが、最初は机上査定から始めるのが一般的な流れです。そこで、机上査定は何をするのかという点と、メリット・デメリットについて解説しましょう。

そもそも、机上査定って何をするの?

一言でまとめてしまうと、実際に売却したいマンションを見る前に、その物件に関するデータだけを使って査定をすることです。客観的なデータに基づいて計算を行うので、1~2時間程度で終わってしまいます。

なお、査定に当たっては、マンションの所在地・間取り・築年数・面する道路の幅などを基本のデータととし、物件の状況に合わせて適宜必要なデータを追加する流れです。インターネットが普及する前は、不動産会社にデータを持参し(担当者が出向く場合もある)、査定してもらうのが一般的でした。

しかし、現在は一括査定サイトが登場したため、「机上査定を希望」を選択し、必要なデータを入力して送信すれば、複数の不動産会社から最短でその日のうちに査定結果がもらえます。

机上査定のメリットとは?

客観的なデータに基づいた査定であるので、査定する人(=不動産会社の担当者)の主観はまず入りません。そのため、どこの不動産会社に頼んだとしても、大幅な金額のばらつきはないでしょう。

また、実際にマンションに来てもらう必要はないので、スケジュール調整をする必要もありません。昼間は働いていて、中々時間が取れない場合でも、机上査定なら頼むハードルは低いです。

机上査定のデメリットとは?

実際にマンションを見に来てもらうわけではないので、そのマンション固有の事情はほとんど査定額に反映されません。例えば、周辺環境、日当たり、周囲の住民の人など、本来だったらマンションの売却に重要な影響を及ぼしかねない情報も、盛り込まれないと考えましょう。

そのため、机上査定で高い金額がついていたものの、実際の売出価格はそれよりもずっと低くなってしまう場合もあるのです。あくまで、机上査定はこれから紹介する訪問査定の前情報を把握するためのものとしてとらえましょう。

ところで、査定金額ってどうやって計算しているの?

机上査定及びこれから紹介する訪問査定では、次の計算方法でマンションを初めとする不動産の査定を行います。

1.取引事例比較法

名前の通り、直近の取引事例を比較した上で、査定額を算出します。具体的な手順は、次の通りです。

  • レインズ、不動産会社の過去の取引事例から、売却したい物件の所在地周辺の成約事例をピックアップする。
  • ピックアップした事例の中から、さらに売却したい物件に条件(駅からの距離、間取り、築年数、向き等)が近いものを選ぶ。
  • 条件が近い物件の平方メートル当たり単価を算出し、実際に売却する物件の面積に当てはめる。

マンション売却に当たり査定を行う場合、この方法を使うのが一般的です。

2.原価法

一言でまとめると、「売却しようとする物件を今から新しく立て直した場合の金額(=再調達原価)を計算し、そこから築年数が経過して劣化した部分を差し引く」方法のことです。

具体的には「再調達価格×{(耐用年数-経過年数)÷耐用年数}」という式で算定します。なお、この方法は、一戸建ての査定において使われる方法であり、マンションの場合はあまり用いられません。

3.収益還元法(直接還元法)

簡単に言うと、「その物件が将来にわたり生み出すと予想される利益に基づき、物件価格を算出する」手法です。

計算式は「1年間の収益÷還元利回り」で計算されます。なお、この方法は賃貸マンションなど、不動産投資用物件の査定において使われるため、住居用物件の査定ではあまり使いません。

机上査定は訪問査定を受ける前準備にしよう

必要なデータさえ揃っていれば簡単にできるのが机上査定のいいところですが、マンション固有の事情はほとんど反映されないという欠点を抱えています。そのため、机上査定で出された数値をうのみにするのは考え物です。

より正確なマンションの売却価格が知りたい場合は、訪問査定を欠かさないようにしましょう。訪問査定とは、不動産会社の担当者が実際に売却したいマンションを訪れて、直接目で見て状態を確認し、机上査定で得られたデータと合わせて、より正確な査定額を算出することです。マンションを売却するなら、ほぼ必須の手続きと言えます。

やはり、どんなにデータを用意したとしても、データに現れない周囲の状況も加味して計算した金額の方が、実態をより表した売却価格が提示できるはずです。実態に見合った売却価格を設定できれば、それだけスピーディーに売却できる可能性も高くなります。

しかし、担当者とのスケジュール調整が必要になるので、ある程度時間を確保できる見込みで依頼しないと面倒かもしれません。

また、周辺の状況も調査するので、ご近所の方にマンションを売るつもりであることが知られてしまう可能性もあります。通常、知られたからといって重大な影響はありませんが、どうしても嫌悪感を覚える前は、訪問査定前に一度その旨を伝えておきましょう。

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