マンション売却時の訪問査定・うまくいく4つのポイント

マンションを売却する際、先に一括査定サイト等での査定(机上査定)を行った後、実際に不動産会社の担当者に来てもらい、部屋を見てもらうのが一般的です。担当者はその結果をもとに、机上査定で得たデータと合わせて正確な査定を行い、マンションの販売価格を決定します。

この一連のプロセスを訪問査定と言いますが、訪問査定を受ける側も、ポイントを押さえて行動することがマンション売却の成功を左右するといっても過言ではありません。そこで、次にご紹介するポイントを押さえて、訪問査定を受けてみれば、きっとうまくいくはずです。

ポイント1・アイテムを準備する

訪問査定にあたっては、不動産会社の担当者から、訪問査定までに用意しておいてほしいものを提示されるのが一般的です。具体的には、個々のケースによって異なる部分もありますが、最低限これだけは用意しておきましょう。

1.間取り図

マンションの広さ、部屋の配置を見るために必要になります。ない場合は、マンションの販売業者に問い合わせてくれれば、コピーしたものやデジタルデータでくれるはずです。間取りがどうなっているかで、査定価格が大幅に変わる場合もあるので、忘れずに用意しましょう。

2.マンションの管理規約

マンションで暮らすうえでの規律が記載されています。入居時に必ずもらうはずですが、見つからない場合は管理組合に事情を話して、新しいものを取り寄せておきましょう。

3.マンション購入時の売買契約書

売却しようとするマンションを買ったときの契約書で、契約を交わす内容を知るために必要となります。あまり捨てる可能性はないものですが、万が一見つからない場合は、マンションを購入したときの販売業者に問い合わせてください。

4.マンション購入時の重要事項説明書

マンションに限らず、不動産の売買契約を交わす場合は、宅地建物取引士が重要事項について説明しなくてはいけないと法律(=宅建業法)で決まっています。その内容が書かれている書面が、重要事項説明書で、購入の際に一緒に読み上げながら確認するのが通常の扱いです。

マンションの利用・管理・修繕について重要な事項が記載されていますので、万が一見つからない場合は販売業者に事情を説明しておきましょう。

5.権利関係を調査するための書類

登記簿謄本、登記事項説明書、権利証のいずれかを用意してください。抵当権の有無などで査定額が全く変わってしまうため、金額を決定する上で重要な情報源となるためです。

6.固定資産税等の納付書

固定資産税の支払い状況を確認するために用意します。万が一失くした場合、市区町村の担当窓口に問い合わせて、対応を聞きましょう。また、滞納額があった場合は査定額が大幅に下がるので、事前に追納しておく方がよさそうです。必ず用意しなくてはいけないわけではありませんが、あった方がいいものも説明しておきます。

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6-1.購入時のマンションのパンフレット

マンションのパンフレットは、購入希望者に的確に情報を伝える工夫がなされています。不動産の知識がない状態でもわかりやすいように書いてあるため、あった方がより的確に不動産会社の担当者に情報が伝わるはずです。

また、間取り図がすぐに用意できない場合でも、代用品として使えます。

6-2.お客様用のスリッパ

元々、お客様用のスリッパを用意しているなら、それを使えばいいのであまり問題はありません。しかし、ない場合はちゃんと用意しておきましょう。

今は、チェーン店のインテリアショップでも数百円で見た目もよく、しっかりしたものが手に入ります。

ポイント2・掃除と下調べをする

アイテムが用意できたら、部屋の掃除をしておきましょう。内覧と違い、部屋がある程度片付いていれば問題はありませんが、片付いていたほうがスムーズに作業が進んで、短時間で切り上げてもらえるのも確かです。掃除機をかけ、散らかっているものを定位置に置くだけでもずいぶん違いますので、ぜひ試してください。

また、訪問査定に来る不動産会社がどういう会社かも調べておきましょう。特に、過去にトラブルを起こして処分されていないかどうかは見極めてください。国土交通省の「ネガティブ情報等検索システム」や都道府県知事が行った監督処分情報を検索すれば調べられるので、時間が許す限りやっておきましょう。

参照 国土交通省ネガティブ情報等検索システム<宅地建物取引業者>
http://xn--u9j0hna0bs3ksc0a0fc7728gb1n.jp/administrative-disposition/

参照 参考 都道府県知事が行った監督処分情報
http://www.mlit.go.jp/nega-inf/takken/index.html

ただし、ここで過去に処分を受けていることがわかっても、それだけで不動産会社を判断するのはまだ早いです。その理由は次の項で説明します。

ポイント3・担当者を見極める

約束した日時に不動産会社の担当者がやってきて、訪問査定がスタートします。まず、担当者からは、次の点を中心に質問がされる場合が多いです。

  • なぜ、マンションを売却するのか?
  • いつごろ引っ越せるのか?
  • マンションを売却した後に新しくマンションや一戸建てを買い替える可能性はあるか?
  • いくらで売却したいか?
  • いくらぐらい住宅ローンが残っているか?

一方、売りたい人からも不動産会社の担当者に質問しましょう。特に、次の4点は質問しておくといいでしょう。

  • なぜ、この金額なのか?
  • このマンションのセールスポイントは?
  • どんな媒体に広告を載せるのか?
  • ハウスクリーニングやリフォームは必要か?

ポイント4・実際に契約する不動産会社を決める

訪問査定を一通り終えたら、実際に売却依頼をする会社を決めますが、その時は次のポイントに留意してください。

  • 査定額は根拠に基づいた、適正な額であるかどうか。
  • 納得できない点は解消されているか。
  • 担当者の対応が熱心だったかどうか。
  • 実行可能な無理のない売却計画が提示されたか。

このどれかに1つでも疑問がついたなら、一度その不動産会社の契約は考え直した方がいいかもしれません。また、疑問が残っている状態で、「うちの会社にだけ依頼してください」と強引に専属専任媒介契約を持ち掛けてくる不動産会社にも要注意です。

もし、「状況がわからないから、2つの不動産会社に頼みたい」と思う場合は、一般媒介契約を締結することを視野にいれて考えましょう。売却までに時間が取れない場合はおすすめできませんが、そうでない場合は選択肢の一つです。

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