マンション売却は、手順を覚えるとスムーズに進む!

人生で初めてやることであっても、事前に手順を覚えていれば、案外スムーズに進むことが多いものです。マンション売却についても同じで、基本的な手順を覚えていれば、スムーズに進むことが多いでしょう。

そこで、不動産会社に依頼してマンションを売却する場合を前提として、マンション売却の手順を徹底解説します。基本的には、この通りにやっていけば大丈夫なので、安心してトライしましょう。

1.一連の流れを解説しましょう

最初に、マンション売却の一連の流れを時系列ごとにならべました。

  1. 不動産会社に査定を依頼する。
  2. 不動産会社と媒介契約を結ぶ。
  3. 不動産会社が売り出しを開始する。
  4. 購入希望者が内覧に訪れる。
  5. 購入希望者が購入申込書を提出する。
  6. 売買契約を結ぶ。
  7. 売却代金を受け取り、部屋を引き渡す。
  8. マンション売却で出た利益・損失について確定申告を行う

これだけのプロセスに、一体どれくらいの時間がかかるかも知っておきましょう。1から2までが約1か月、3から6までが約3か月、6から7までが約1.5か月程度です。

しかし、これはあくまで目安の数字であって、これより早くなる場合も、遅くなる場合もあります。「スムーズに進めば、半年くらい決着がつく」という程度にとらえておいてください。

ステップ1・査定~売り出し

ここからは、いくつかのステップに分けて説明しましょう。マンション売却を行う場合、不動産会社に媒介契約を依頼するのが一般的です。そこで、最初に不動産会社を選ぶ基準として、査定を申し込む必要があります。

いきなり不動産会社を絞り込むのは難しいため、まずは一括査定サイトで自分が売りたいマンションの机上査定をお願いしましょう。その結果をもとに、実際に訪問査定に来てもらう不動産会社を2~3社ピックアップします。

訪問査定の結果、納得がいく額を提示した不動産会社と媒介契約を結びましょう。「ここにだけお願いする」と決めたなら専属専任媒介契約を選び、「同時並行で他の会社にもお願いしたい」と思うなら一般媒介契約を結んでください。

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また、「実は買ってくれそうな知りあいがいるから、不動産会社と同時並行で声をかけたい」なら、専任媒介契約を選ぶのもいいでしょう。正式に媒介契約を結んだところで、不動産会社は売り出しを開始します。

レインズやWebの不動産ポータルサイトへの掲載、チラシのポスティングなどの販売活動を開始するので、「何をどのタイミングでやるか」について打ち合わせをしてください。

また、専属専任媒介契約を結んだ場合は1週間に1回、専任媒介契約を結んだ場合は2週間に1回、不動産会社は状況報告をする義務があります。状況報告以外にも、適宜わからないことや気づいた点があれば、担当者と密にコミュニケーションを取るのをおすすめします。

ステップ2・内覧~購入申込書の提出

不動産会社が販売活動を行った結果、「このマンションを実際に見てみたい」という人が現れれば、内覧を受け入れてください。内覧は、実際にマンションを見て、購入するかしないかを決めてもらう大事な機会です。

部屋が片付いていないばかりに「ちゃんとしていない人から買うのはちょっと……」とネガティブな印象を持たれては、なかなかうまくいきません。やはり、販売活動が始まったら、いつでも内覧を受け入れられる状態にしておくのをお勧めします。

特に、玄関・キッチン・リビング・流し・トイレ・バルコニーなど人目につく場所は、できる限りきれいに掃除しましょう。家事代行サービスなどを手配するのも効果的

なお、あまり考えたくない事態ですが、内覧希望者はたくさん来るのに、一向に購入希望にまで結びつかない場合もあります。その場合は、不動産会社の担当者と話し合い、改善点を探っておきましょう。「何かご指摘されていたことはありましたか?」と聞き出しておくといいでしょう。

実際にマンションを内覧してくれた人が、気に入ってくれて購入するつもりになったなら、購入申込書が提出されます。これには、買主の購入希望価格が書いてあるので、不動産会社を交えて条件交渉に臨むのが一般的です。

気軽に値引きをするのも考え物であるが、ある程度は譲歩する方が、話はまとまりやすいでしょう。あらかじめ「ここまでならOK、これ以上はNG」という条件を決めておくと、よりスムーズに進むはずです。

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ステップ3・売買契約~売却代金の受領、引き渡し

条件交渉の末、双方が合意した段階で、正式に契約を締結します。売主・買主・不動産会社の担当者が合同で売買契約書を作成し、署名・捺印を行います。事前に内容をチェックし、気づいた点があれば申し出ておくと無難です。

また、契約の時点では手付金を受け取るだけで、残りの金額は部屋の引き渡しと同時に行います。売買契約書に記載された部屋の引き渡し期日になったとき、残りの金額を受け取り、部屋を引き渡す流れです。引き渡し期日にスムーズに家を空けられるように、引っ越しや掃除の予定を組んでおきましょう。

実際に残りの金額を受け取るのは、金融機関で行う場合がほとんどです。売主・買主・不動産会社の担当者・司法書士などの関係者が全員揃った時点で手続きが開始されます。

マンション売却で受け取った金額で住宅ローンの残債を返済する場合は、売却代金を受け取り次第、すぐにそれで一括返済する流れです。返済の手続きが終われば、金融機関がつけていた抵当権は外せるので、同席している司法書士が手続きを進めてくれます。
最後に、鍵を買主に渡せば、一通りの売却は終了です。

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ステップ4・確定申告

売却が終わった翌年は、確定申告を忘れないようにしましょう。特に売却損が出た場合、他の所得と相殺して所得税を計算するので、税金の還付が受けられる可能性があります(損益通算)。

しかも、売却した年とその後3年間は赤字を繰り越せるので、大幅な赤字になった場合でも救済が受けられる仕組みです。ただし、確定申告を行わないと税金の還付は受けられないので、早めに準備して、忘れずに手続きしましょう。

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