マンション売却のラストスパート!決済と引渡しの流れ

マンション売却は、買主から売主への代金の決済を行い、売主から買主へ部屋の鍵を渡す引渡しの手続きを行えば、完了します。これらは、同日に行われるのが一般的です。いわばマンション売却のラストスパートともいえるこの日は、どんな流れで進むのでしょうか?「不動産会社と媒介契約を結び、売却する」場合を想定し、具体的なステップを解説します。

ステップ1・司法書士による書類の確認

マンションを売却することで、売主から買主へマンションの持ち主が変わるため、まずは所有権移転登記を行います。その際、売主が住宅ローンを完済した段階で抵当権抹消登記を、買主が新たに住宅ローンを設定した時点で抵当権設定登記を行う必要があるのです。

基本的に、登記の手続きを代行してくれるのは司法書士であるため、必要な書類を渡し、確認してもらう手続きが必要です。売主の立場の人は、次の書類を期限通りにもれなく用意してください。

  • 売却するマンションの登記済証または登記識別情報通知書
  • 実印
  • 印鑑証明書
  • 身分証明書(運転免許証等)
  • 司法書士への委任状
  • その他、指示があった書類

なお、マンションの登記済証や登記識別情報通知書は、とても重要な書類なので、司法書士に預ける時は「預かり証」をもらうのをおすすめします。ほとんどの司法書士なら用意してくれますが、仮に用意されていない場合は一言申し出ておきましょう。

ステップ2・代金の決済

当事者間の取り決めにもよりますが、一般的なマンション売却の場合、売買契約を締結した時点で手付金(契約金額の1~2割程度)を買主が売主に支払うケースが多いです。そこで、手付金として支払った額を除いた残額を当日は受け取ります。ここでは、銀行口座を用いてやり取りをする場合を想定して説明しましょう。

まず、買主の銀行口座へ、契約した金融機関から決済日に住宅ローンの融資が実行され、融資額が振り込まれます。振込の完了を確認したら、買主は売主の口座に残額を振り込んで、売主が入金を確認したら、その段階で領収書を発行し、買主に交付する形です。

その後、売主に住宅ローンの残債がある場合は、その決済に移ります。売主が住宅ローンを組んだ金融機関が指定した口座に残額を振り込めば、ひとまず手続きは完了です。
この段階で抵当権抹消登記ができるので、金融機関から「抵当権設定契約証書」の解除証明書を受け取り、司法書士に渡しましょう。

後日、司法書士から登記完了の連絡が入り次第、登記完了証などの必要書類が郵送されてきますので、必ず抵当権抹消登記が済んでいるか確認してください。

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ステップ3・固定資産税・管理費・修繕積立金の精算

マンション売却の際に問題になるのが、固定資産税・管理費・修繕積立金の精算です。
まず、固定資産税ですが、固定資産税はその年の1月1日時点での不動産の持ち主(固定資産課税台帳に登録されているかどうか)に課税される仕組みです。

そのため、年度の途中でマンションを売却した場合は、精算が必要になります。一般的には、契約日までの分を売主が負担し、それ以降の分を買主が負担すると仮定して、売主の払いすぎになってしまう部分を買主から受け取る扱いにします。

また、決済日が月の途中だった場合、管理費や修繕積立金の日割り計算も必要です。細かいルールは売主と買主で決めるので自由ですが、ルールを明確化しておかないと後でトラブルの元になるので気を付けましょう。

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ステップ4・信用保証料・火災保険料の精算

売主が売却するマンションを購入する際に住宅ローンを組んだ場合、返済期間分の信用保証料をまとめて支払った場合は、売却した時点で残りの期間分の信用保証料が返ってきます。住宅ローンを返済してしまえば、それ以降の信用保証を行う必要がないからです。

また、火災保険料を年間で支払っている場合で、年度中にマンションを売却すれば、残りの期間の火災保険料も返ってきます。マンションの売却が決定した時点で、火災保険を契約している損保会社に連絡し、対応を聞いておきましょう。

ちなみに、修繕積立金はマンションを売却しても戻ってこないので注意してください。
修繕積立金は払った時点でマンション(の管理組合)の共有財産となるため、既に売主自身に帰属するお金でなくなっているからです。

ステップ5・書類およびマンションの引き渡し

そろそろ最終段階です。売主と買主との間でのお金のやり取りが一段落したら、管理規約の書類、エアコン・ガスレンジ等の付帯設備の説明書など、必要な書類の原本を買主に渡しましょう。そして、マンションの鍵を買主に渡せば、引き渡しが正式に完了する流れです。時間があれば部屋を一緒に見に行って、そこで鍵を渡す場合もあります。

ステップ6・不動産会社と司法書士への支払い

最後は、不動産会社に仲介手数料を、司法書士に報酬額を支払いましょう。まず、不動産会社の仲介手数料ですが、売買契約締結時に支払った額を差し引いた残額を払ってください。なお、不動産会社が受け取る仲介手数料は、法律で上限額が決まっています。基本的に、売主・買主・不動産会社との合議で決めるので金額は自由ですが、上限を超えて受けとることはできない決まりなので、次の表で示す範囲に当てはまっているかチェックしましょう。

売買価格(消費税を含まない) 仲介手数料(消費税を含む)
200万円以下 5.4%以内の額[=5%+消費税]
200万円超 400万円以下 4.32%以内の額[=4%+消費税]
400万円超 3.24%以内の額[=3%+消費税]

※手数料+消費税がかかる。

また、司法書士へは所有権移転登記・抵当権抹消登記の登記費用と司法書士への報酬額をまとめて支払う仕組みです。請求書を発行してくれるので、それに従って指定の銀行口座に振り込みましょう。

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