マンション売却で失敗しないためは、売買契約の流れを押さえるのが効果的

不動産投資をしていたり、不動産関連の仕事をしているわけでなければ、マンション売却の流れを知っている人はごくまれでしょう。そのため、マンション売却契約において、契約書のどこを見ればいいのか、そもそもどんな流れで進み、何が必要になるのかもわからないはずです。

しかし、数千万円以上の金額が動く契約である以上、内容を押さえているかいないかで、うまくいくかいかないかも決まってきます。せめて基本的な内容だけでも押さえておくと全く違うので、わかりやすく解説しましょう。

売買契約書の内容を理解しよう

マンションに限らず、不動産の売却契約では、売買契約書の内容を正確に理解するのがとても重要です。ここでは、一般的な不動産売買契約書を想定し、必ずチェックしておきたい内容をピックアップしてまとめました。

1.売買物件の表示

売買対象となる物件の情報が、登記記録(登記簿)に基づいて表示されています。

2.売買代金、手付金等の額、支払日

これらの3つの項目については、正確な金額、期日を必ず確認しましょう。さらに、手付金については、どのような性質の手付金であるのか、金額は妥当であるかもチェックしましょう。ここで、手付金について、種類と内容をわかりやすく表にまとめました。

  • 証約手付 契約の締結を証する目的で授受する
  • 解約手付 手付の放棄又は金額の倍額を返却すれば契約を解除できる
  • 違約手付 契約に違反した場合、手付金が没収される

なお、特に定めがない場合は、解約手付として扱うのが一般的です。

3.所有権の移転と引き渡し

所有権の移転および引き渡しの時期について、引っ越しのスケジュールなども勘案して問題ないか確認しましょう。なお、具体的な引き渡し完了の時期及び手続ですが、不動産取引の実務では、所有権移転登記に必要な書類およびマンションの鍵が買主に引き渡された時点で完了とする場合が多いです。

4.付帯設備等の引継ぎ

中古マンションを売却する場合に特に気を付けてほしいのは、室内の照明・エアコンなどを残していくのか、持っていくのかという点です。それによって、付帯設備等の引継ぎに関する記載が異なるので、何を残していくのか・持っていくのかを売主・買主の双方で話し合い、合意を得ておきましょう。

また、残していく設備などが故障していないかどうか、状態の確認も忘れないようにしてください。

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5.公租公課等の精算

固定資産税・都市計画税はその年の1月1日に不動産を所有している人に対して納付書が送られてきます。そのため、年度の途中にマンションを売却した場合、これらの精算についての取り決めが必要です。同様に、マンションの管理費などの付随費用の精算を行う場合は、これについても取り決めをします。

6.住宅ローン特約

住宅ローンの審査に必ず通るということはありえないので、仮に審査に通らなかった場合、買主は購入代金を支払うことができなくなり、契約違反が成立します。しかし、このような場合にまでペナルティを課すのはあまりに酷なので、実際は住宅ローン特約を付すのが一般的な扱いです。

この特約を使えば、住宅ローンの審査に落ちた場合でも、売買契約を無条件で解除できるので、ペナルティは課されません。しかし、仮に買主が住宅ローンの審査の手続きにおいて必要な書類を期日通りに提出しなかったなど、明らかに落ち度があった場合、この特約が適用されないことにも注意しましょう。

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7.瑕疵担保責任

仮に、売却するマンションの天井の構造に問題があり、水漏れで住めなくなるなどのトラブルが起こったとしましょう。このように、隠れた瑕疵が引き渡し後に発覚した場合、売主は一定期間の間、物件の修繕や損害賠償の責任を買主に対して負います。

これが瑕疵担保責任ですが、中古マンションの場合、期間は売主と買主の合議で決めるのが一般的です。短ければ短いほど売主に有利になりますが、一方的に売主が有利になると、買主からの反発を招く可能性もありますので、慎重に話し合いを進めましょう。

この他にも、売買契約書にはたくさんの記載事項があるので、わからない点については、随時不動産会社担当者に質問して、解決していきましょう。

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売買契約の流れを理解しよう

売買契約書の記載内容に問題がなければ、売買契約の締結に進みます。売主と買主が集まり、売買契約書を読み上げて契約内容の最終確認をし、契約書に署名・押印を行います。
その後、手付金の授受を行う流れです。

現金の場合はその場で引き渡し、口座振り込みの場合はその旨を伝えます。さらに、不動産会社が仲介に入っていた場合は、同時に仲介手数料を支払うのが一般的です。

なお、契約手続きに不備があると売買契約が締結できないため、スケジュールが狂ってしまいます。必要なものを事前に用意し、当日は遅刻しないようするなどして、スケジュールを厳守するよう心がけましょう。最後に、契約時に必要な持ち物を表にまとめましたので、当日のリスト代わりにお使いください。

手付金等 手付金(代金の20%以内が一般的)、領収書を用意する。
印紙 売買契約書に貼るために使うが、不動産の売買代金により必要額は異なる。なお、不動産会社が用意する場合は自分で用意しなくていい。
印鑑 実印を使うこと。
不動産会社への仲介手数料 媒介契約書であらかじめ取り決めた金額を用意し、必ず領収書を受け取る。口座振込の場合は、期日までに手続きを済ませ、振込完了の利用明細を取っておくこと。
本人確認書類 運転免許証や各種健康保険証などを用意すればよい。外国籍の場合は在留カードもしくは特別永住者証明書を使うのが一般的。
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