マンションを売却して一戸建てを購入するには?2つのポイント

夫婦二人暮らしならマンションで問題がなかっとしても、お子さんが生またり、ご家族の介護を引き受けたりなどすれば、手狭になってしまうのはよくあることです。そうなると「マンションを売却して一戸建てを購入しよう」という話が出てくるのも不思議ではありません。

しかし、マンションを売却して一戸建てを購入する際は、ポイントを押さえて慎重に対処する必要があります。どんなポイントを押さえればいいのか考えてみました。

ポイント1・住宅ローンの完済が基本になる

マンションを売却して一戸建てを購入する場合、マンションを購入した際の住宅ローンを完済できるかどうかがポイントになります。順を追って説明しましょう。

抵当権抹消登記とは?

マンションなどの不動産を購入するために住宅ローンを組む際に、金融機関は不動産に対して抵当権を設定します。簡単に言ってしまえば、「住宅ローンの返済が滞ったら、抵当権を設定した物件を金融機関が強制的に売却して残りの住宅ローンの返済に充てられる」権利です。

抵当権が残ったままで売却してしまうと、元の売主が住宅ローンの返済ができなくなった場合、買主がその不動産を使えなくなってしまうので、抵当権を抹消する手続き=抵当権抹消登記を行うのが基本になります。つまり、住宅ローンを完済しないとマンションを売却して一戸建て……は無理と考えてください。

マンションを売却したお金で住宅ローンを完済できる?

そこで、まずはマンションを売却したお金で住宅ローンを完済できるか考えてみましょう。住宅ローンを契約している金融機関に問い合わせれば、現時点でどれだけ返済しなければいけないのかはすぐにわかります。

それを踏まえ、売却したいマンションの査定を不動産会社に頼んでみましょう。査定額が、残りの住宅ローンを返済するのに十分な金額であれば、前向きに検討を始めてください。

完済できる場合はまずはマンションを売却しよう

マンションの査定額が少し低かったとしても、貯金で補てんできるなら完済できると考えてもいいでしょう。この場合、「マンションを先に売却し、その後一軒家を購入する」(売り先行)で話を進めるのをおすすめします。

先にマンションを売却できれば、どれだけのお金が手元に残るかが明らかになるためです。残ったお金をもとに、納得がいく一戸建て選びができるのは魅力でしょう。

できない場合は住み替えローンを考えよう

うまく住宅ローンを完済できればいいのですが、そうもいかない場合はどうすればいいのでしょうか?方法の一つとして検討してほしいのが、買い替えローンの利用です。これは、新しい家(ここでは一戸建て)を購入するために借りる資金に、前の家(ここではマンション)にかかる住宅ローンの残高を上乗せして融資をしてくれる商品になっています。古い家の売却と新しい家の購入を同時に行うのが前提です。

そのため、万が一古い家の売却ができなかった場合も想定して、買い替え特約を付加して一戸建てを契約しておくといいでしょう。これは、古い家が売却できず、結果として新しい家が購入できない場合でも、違約金を支払わなくて済むようにする契約です。

なお、住み替えローンはすべての金融機関で提供されているわけではありません。マンションを購入した際に住宅ローンの申し込みを行った金融機関で住み替えローンを扱っているなら、まずはその金融機関に相談しましょう。しかし、扱っていない場合はほかの金融機関も当たってみてください。

ポイント2・どんな不動産会社を選ぶべき?

ここまでの内容を踏まえ、マンションを売却して一戸建てを購入する場合の不動産会社の選び方についても考えてみました。

売却と購入のエリアが一緒の場合

まず、売却するマンションと一戸建てを購入したいエリアが一緒の場合についてお話します。この場合、基本的には同じ不動産会社に頼んで問題はありません。売却活動と家探しを同時並行で進められるのは大きな魅力です。

売却と購入のエリアが違う場合

一方、マンションを売却する理由が「実家の近くに一戸建てを買いたいから」など、大幅なエリアの移動が伴うものだった場合についても考えてみましょう。この場合、マンションの売却を依頼する不動産会社と一戸建ての購入を依頼する不動産会社とを別の会社にするのも選択肢の一つになります。

やはり、不動産会社にはそれぞれ得意とするエリアとそうでないエリアとがあります。特に、地方になるとその土地の事情を知り尽くしている不動産会社に依頼した方が話がまとまる可能性も高いです。

心無い担当者には気を付けよう

いずれのパターンを取るにしても、気を付けてほしいことがあります。それは「足元を見てくる担当者には注意すること」です。不動産会社にとっては、「マンションを安く売却して、高い金額の一戸建てを購入してもらう」のが自分の取り分が一番増えるのは明らかでしょう。

そのため、「早く売却しましょう」と安い売却価格を提案し、「早く家を見つけましょう」と予算以上の一戸建てを提案してくる心無い担当者もいるようです。

もし、打ち合わせをしていて「なんだかおかしい」と感じたなら、すぐに質問して疑問点を解消するか、担当者や不動産会社の変更も含めて動くかを考えてください。

マンション高く売るならこのサイト!

マンション一括査定サービスの中で一番優秀なのが、「マンションナビ」です。独自のマッチングシステムで約500社の不動産会社の中から信頼できる会社を選択できます。初めての売却は失敗が多いので、マンションの売却を失敗しないためにもマンションナビを利用しましょう。

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です