老朽化したマンションを売却したい!押さえたい3つのポイント

老朽化が激しく、手入れが行き届いてもいないマンションに住み続けるのは、正直大変です。そうなると、建替を待つか、売却してしまうかの選択を迫られることにんらいます。

しかし、「老朽化の激しいマンションを買いたい」という人は、なかなないないのも現実でしょう。そこで、老朽化したマンションを売却する場合に考えておきたいポイントをご紹介します。

そもそもなぜ老朽化したマンションは売れない?

最初に、なぜ老朽化したマンションは売れないのかを考えておきましょう。

1.設備が古い

管理組合、管理会社の配慮が行き届いているなら、古いマンションであっても設備のメンテナンスや入れ替えが行われているので、それほど心配はないでしょう。しかし、行き届いていない場合、古い設備を使い続けなければいけないため、住みにくい物件とみなされても仕方がありません。

2.耐震性に不安

老朽化していても、現在の耐震基準と同じ基準が用いられている1981年以降に着工したマンションなら、それほど不安はないでしょう。しかし、それ以前に建てられたマンションだと、耐震基準が違うためやや不安があります。売却にあたっては、専門業者による検査が必須です。

3.治安に不安

老朽化したマンションの場合、空き家が増えるため、不審者が侵入したり、暴行などの犯罪行為が起きても見逃されたりなど、治安に不安がある物件も多いです。特に、小さいお子さんや高齢の方がいらっしゃる家庭では、なかなか住みづらい物件もあるでしょう。

4.管理費や修繕積立金が高い

古くなったものを使い続けようとするなら、それなりの出費は覚悟しなければいけません。老朽化したマンションについても、これは例外ではなく、管理費や修繕積立金はどうしても高くなる傾向にあります。

老朽化したマンションを売るには不動産会社が重要

何も戦略を立てずに老朽化したマンションを売るのは、かなり厳しい道のりになるとお分かりいただけたのではないでしょうか。やはり、不動産会社とともに、戦略を立てて売却活動に取り組むのをおすすめします。

その際、不動産会社には次の点について相談してみてください。

1.買ってくれそうな客層に売り込めるか

老朽化したマンションを買ってくれそうな客層をターゲットとした営業活動が上手かどうか、も不動産会社選びの一つの基準にしてみましょう。具体的には、次の客層に強い不動産会社を探してみてください。

高齢者

お年を召した方で、いわゆる「終の棲家」を探していらっしゃる方に強い不動産会社はおすすめです。このような方にとっては、「建物が新しいか」よりは、「生活に便利かどうか」がマンション選びのポイントになります。新しくても生活に不便な物件よりは、古くても便利な物件を選びたい方が圧倒的に多いでしょう。

リノベーション業者

リノベーション業者とのコネクションが強い不動産会社もねらい目です。技術の高い業者なら、新築と見間違えるほどの質の高い工事を行うので、老朽化したマンションも人気物件に化ける可能性があります。

なお、老朽化したマンションを売却する際は、訪問査定をしっかり行ってもらうようにしましょう。どんなベテランの営業担当者でも、物件の状態、立地は実際に現場を見てみないと、わかりません。現場を見て判断したうえで、販売戦略を決めていくのがベストでしょう。

自分でも物件の魅力を探っておく

もちろん、売主の方にも取り組んでほしいことがあります。それは、「売却したい老朽化したマンションの魅力を整理しておく」ことです。例え、建物は古くなっていたとしても、管理組合・管理会社が適切に機能しているなら、住みつづけるには問題はないでしょう。

また、築年数が経過しているマンションであっても、交通の便が良かったり、生活に必要な施設がそろっているなら、お子さんや高齢者の方がいらっしゃる家庭にとっても魅力です。そうした「暮らしてきた中で見えてきた魅力」を不動産会社の担当者と共有しましょう。気づいたことは何でも話しておくのをおすすめします。

建て替えを待つ選択肢もある

老朽化したマンションを売却せず、建て替えを待つという選択肢もあります。2011年に起こった東日本大震災を契機に、耐震性に問題があるマンションの建て替えのハードルを下げようと、大幅な法律の整備が行われました。

その結果、2012年に「マンションの建替え等の円滑化に関する法律(建替え円滑化法」が制定され、居住者による多数決でマンションの建物と敷地を売却できるようになっています。この法律にのっとった場合の、手続きの流れについて、表を用いて説明しましょう。

 段階 項目 内容
耐震性不足の認定 申請を受け、特定行政庁が認定する。
買受計画の認定 買受計画の内容、マンションの買受・除却、代替住宅の提供・あっせんを買受人が策定・申請する。
マンション敷地売却決議 居住人4/5以上の多数決により決議を行う。決議事項は売却の相手方、売却代金、分配金の算定方法等。
マンション敷地売却組合への設立認可 3/4以上の多数の同意
反対区分所有者への売渡し請求 時価で買い取り
分配金取得計画の決定・認可 ・区分所有者は権利消滅期日までに分配金を取得
・担保権付の区分所有権に係る分配金は、供託したうえで担保権者が物上代位できる
・借家検車は期日までに補償金を取得
・居住者は期日までにマンションを受け渡す
組合がマンションの建物・敷地の権利を取得 ・期日をもって個別の権利が組合に集約される
・担保権、借家権は消滅する
買受金にマンションの建物・敷地が売却される 買受人はこのタイミングでマンションを除却する

なお、この流れを汲んで建て替えたマンションに再入居するかしないかは自由に選択できます。管理組合で定期的に話し合いがもたれているようなら、提案してみてもいいでしょう。

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