築10年のマンションを売却するには?数字の意味とテクニック

十年一昔という言葉があります。10年もたってしまうと、時代はすっかり変化してしまっているという意味です。確かに、小学生だったお子さんが大学生になってしまうほどの年ですから、変化するのは当然でしょう。

マンション売却においても、10年という数字は重要視されています。どのような意味を持つのか調べてみました。

マンション売却における10年という数字の意味

冒頭でも述べたように、マンション売却においては10年という数字が大きな意味を持ちます。

1.情報サイトの仕様に注目しよう

中古マンションの購入を検討する人が参照にするものはなんでしょうか?昔だったら不動産会社が配布するチラシでしたが、今ではいわゆる情報サイトが中心になりました。一度でもこのようなサイトを利用したならわかることですが、検索情報の入力画面には、ほぼ必ず「築年数」について選択する項目があります。

個々のサイトによって若干異なる部分がありますが、「10年未満」という区切りを設けているサイトは圧倒的に多いです。独立の選択肢として設けているということは、それだけ「10年未満」という区切りで検索する人が多い証拠でしょう。

2.大規模修繕の話が出てくる

マンションの耐用年数は47年(税法上)とされていますが、定期的に修繕をしている前提だからこそ、これだけ長い耐用年数が設定されているのです。管理が行き届いているマンションなら、築10年に差し掛かるタイミングで大規模修繕の計画が持ち上がるでしょう。

大規模修繕を迎える前に売ってしまうのも一つの手段です。

3.査定に響く

当たり前といえば当たり前ですが、マンションも古くなればなるほど、査定は厳しくなり、坪単価も安くなります。ここで、少し古いですが興味深いデータをご紹介しましょう。こちらは、2011年に取引された三大都市圏の築年数ごとの中古マンションの坪単価の推移をまとめたものです。

築年数(年) 東京(万円) 大阪(万円) 名古屋(万円)
261.4 163.2 153.3
279.7 159.1 131.2
256.6 151.6 147.0
251.8 134.4 109.4
232.1 137.4 109.2
234.9 141.4 105.1
230.2 129.7 106.2
220.9 120.7 103.5
224.3 111.7 95.1
10 203.8 109.0 88.6

2011年流通物件
参照:https://smtrc.jp/useful/knowledge/market/2012_07.html

2.築10年のマンションを売却するためのポイント

マンションを売却するなら、築10年を超えてしまう前に済ませたい……そんな人のために、ぜひ押さえていただきたいポイントをご紹介しましょう。

1.瑕疵担保責任と第三者検査

いくら手入れのいいマンションであったとしても、築10年も経過していれば、いろいろ不都合は出てきます。売主が住んでいる間は気づかなかったものの、買主に引き渡した途端不都合が現れるのは珍しくありません。

その場合、買主は一定の期間(中古マンションの場合は引き渡しから3か月が多い)、売主に対して損害賠償請求や契約解除請求ができます。

これを瑕疵担保責任(民法570条)といいますが、一番いいのはこの責任を負わなくて済む状況をあらかじめ整えておくことでしょう。築10年に限ったことではありませんが、一度、信頼できる第三者機関の検査を受けておくことをお勧めします。

参考:瑕疵担保責任って何?トラブルに対処できる知識教えます!

不動産会社の担当者から紹介してもらってもいいですし、ご自分で探しても構いません。売却したいマンションについて検査が完了していれば、買主からの信頼も厚くなるはずです。

2.早めに不動産会社にコンタクトを取る

築10年を超えてしまう前にマンションを売却したいのなら、早めに予定を立てるのが一番です。どこの不動産会社に依頼をするかは、迅速に決めておいたほうがいいでしょう。まずは、一括査定サイトなどを使い、実際に訪問査定をお願いする不動産会社を2~3社ほどに絞りこむのをおすすめします。

訪問査定を経て、「ここなら希望の条件で話をまとめてくれそう」と思える会社を見極めましょう。築10年を超えるまで時間があれば、余裕をもって販売戦略を考えることができます。打ち合わせの際には「築10年を超えないうちに売ってしまいたい」と要望をはっきり伝えると効果的です。

優秀な担当者なら、「ここまでに話をまとめれば築10年を超えない」というラインを示し、そこから逆算してスケジュールを組んでくれるでしょう。

3.必要な書類は早めにそろえる

マンションに限ったことではありませんが、不動産売買の際には、様々な書類が必要になります。働きながらこれらの書類をもれなくそろえるのは、なかなか大変です。何が必要なを早めに把握して、もれなくそろえておきましょう。

わかりやすく、チェックリストにまとめてみました。

項目名 注意事項
身分証明書/売主本人のもの 運転免許証など
実印 売主本人のもの
印鑑証明書 発行から3か月以内のもの
住民票 登記上の住所と現住所が違う場合には必須
登記済権利書または登記識別情報 平成17年以降に取得したマンションの場合は、登記識別情報のため注意が必要
固定資産税納税通知書及び固定資産税評価証明書 最新のものを準備すること
マンションの管理規約・使用細則、管理費・修繕積立金等の書類 買主に維持管理の体制を伝えるために必要

この他にも、不動産会社からの求めがあった書類は、早めに手配しておくのがコツです。

参考:【これでばっちり】マンション売却の際の必要書類は?

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