マンションのローンが払えない場合の売却方法~任意売却について

ローンを払い続けられなければ、最終的にはマンションを手放すしかありません。その時、一般的には不動産会社を通じてマンションを売却し、売却代金に手元資金を加えてローンの返済に充てる方法があります。

しかし、この方法が使えない場合、任意売却という方法を使えることも覚えておきましょう。ここでは任意売却に力を入れてご説明します。

マンションのローンが払えない場合の方法

仮に、マンションのローンが払えない場合、どんな方法を用いて対処すればいいのでしょうか?

タイムリミットは3か月

マンションに限らず、住宅ローンは毎月決まった金額を返済していくのが決まりです。滞納してしまうと、残りのお金(残債)の一括返済を求められます。どのぐらい滞納すると一括返済を求められるかは、金融機関によって差がありますが、一般的には3か月を過ぎたらアウトと考えてください。

「もしかしたら払えないかも……」と思った場合、まずは金融機関・不動産会社の担当者と相談しましょう。

現実的に取りうる3つの方法

マンションのローンを払い続けられない場合、現実的には次の3つのうち、いずれかの方法をとることになります。

一般売却

不動産会社などを通じてマンションを売却し、売却代金に手元資金を加え、ローンの返済に充当する方法です。手元資金の目途が立つなら、この方法が一番無難でしょう。

しかし、ローンを払い続けられない場合、手元資金も用意できないことが多いです。この方法が使えない場合の代替手段も知っておく必要があります。

任意売却

債権者(ローンの場合は金融機関)の同意を得て、ローン残高を残したまま、マンションを売却します。その上で、ローン残高から売却代金を引き、残った残高(残債務)は、分割して支払う方法です。今回のコラムの中心となる方法なので、後ほど詳しく解説します。

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競売

金融機関等の債権者が申し立てを行い、裁判所が物件(マンション)を差し押さえ、強制的に売却してしまうことです。申し立ての費用が掛かる上に、通常の価格よりかなり安い価格で落札されてしまいます。

債務者にとっても、マンションを手放さなければいけない上に、近所や会社に知られてしまうなど、リスクの大きい方法です。

任意売却について詳しく解説!

それでは、任意売却についてさらに詳しく解説していきましょう。

任意売却の基本的な仕組み

まずは、任意売却の基本的な仕組みについて押さえましょう。大まかには、次のステップをたどります。

  1. 残っているローンを、ローンを借りている人(=債務者)に代わって、保証会社が金融機関に支払う(代位弁済)。
  2. 債務者は、保証会社が代わりに支払ってくれた分について、保証会社または委託を受けた債権回収会社に支払う。

この際、支払いにはマンションの売却代金を当てます。しかし、ローン残高が売却代金より高かった場合は、差額を返さなければいけません。この差額を残債と言います。

残債を支払う際の特徴についても押さえておきましょう。

  • 残債は無担保の借り入れとなるため、厳しく取り立てられることはない。
  • 支払い条件の見直しにも比較的柔軟に応じてもらえる。
  • 残債の金額を減らしてくれる(=債務の圧縮)に応じてもらえる場合もある。

つまり、任意売却を選択すれば、生活を維持しながら支払い金額を減らせるのです。ただし、ローンが0になるわけではありませんので、注意してください。

任意売却で注意すべきこと

ここまでの内容だけ見ると、任意売却はいいことだらけのように思えるかもしれません。しかし、注意すべきこともちゃんとあるので、しっかり覚えておきましょう。

手続き・交渉に手間がかかる

先ほどご紹介した競売の場合は、金融機関と裁判所で手続きを進めていくため、債務者は何もする必要がありません。しかし、任意売却の場合、債権者との交渉や各種手続きに時間がかかります。

また、マンションの売却を伴うのですから、内覧希望者への対応もここに加わるのです。仕事をしていたら、相当な負担になります。実際に任意売却を考えた場合は、専門業者に相談して物事を進めないと失敗しがちです。

債権者が同意してくれないリスク

任意売却は、債権者の同意があってこそ成り立ちます。金融機関によっては、任意売却自体を最初から認めない決まりにしているケースもあるので注意しましょう。

また、仮に任意売却事態は認めてくれている場合でも、債務者の態度や専門業者の対応次第では、交渉が決裂する可能性もあります。

連帯保証人のリスク

任意売却を行いたいマンションに関し、連帯保証人がついている場合、同意が必要になります。同意が得られなければ任意売却はできないので、競売を選ばざるをえません。連絡がつかない、そもそも行方不明、というケースも同意が得られないことになるので、注意してください。

専門業者のリスク

任意売却を行うための条件が整っていても、専門業者の腕次第では、まとまるものもまとまらないことだってあり得ます。

希望価格で売れない、時間がかかってしまい競売せざるを得ない……経験が浅い専門業者を選んでしまった場合、トラブルはつきものです。専門業者を選ぶ際は、実績・経験・人柄などを総合的に勘案して選びましょう。

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