住宅ローンが残っているのにマンションは売却できる?押さえておきたいポイントも解説

せっかく買ったマンション。生活の変化が生じた場合、売ることだってあるでしょう。でも、住宅ローンが残っているマンションはそもそも売却できるのでしょうか?売却を考えた際に押さえていただきたいポイントと併せて解説します。

住宅ローンが残っている場合のマンション売却

そもそも、住宅ローンが残っている場合にマンションを売却するときは、何に気を付けなければいけないかという点から押さえましょう。

基本

住宅ローンが残っている場合は、完済しないとマンションは売却できません。これをもっと正確に言うと、抵当権の抹消登記にまで至らないと、売却はできないのです。

抵当権って?

住宅ローンを組んだことがある方なら覚えているかもしれませんが、マンションを含む不動産を購入するために住宅ローンを組むときは、金融機関は対象となる不動産に抵当権を設定します。

これは、住宅ローンの返済が滞った場合の担保です。つまり、住宅ローンの返済がストップした時は、金融機関が担保にした不動産を競売に掛け、融資した金額を回収する仕組になっています。

マンションを含む不動産を売却する場合、売却代金を受け取ったと同時に、金融機関が住宅ローンの残高を引き落とします。一連の手続きが完了すれば、抵当権が抹消でき、住宅ローンを完済したことになるのです。

問題となるのはどんなケース?

今までの話を踏まえると、「マンションの売却見込価格>住宅ローンの残高」の場合はあまり心配いりません。マンションの売却代金で、住宅ローンは難なく完済できます。

しかし、「マンションの売却見込価格<住宅ローンの残高」の場合、慎重に進める必要があります。住宅ローンがマンションの売却代金で完済できないからです。

この場合、預貯金等で足りない部分を準備しなくてはいけません。十分に資金があれば問題はないのですが、資金がない場合は別の方法を考えることになります。

資金が足りない場合に使える方法

マンションの売却見込価格が住宅ローンの残高に満たないうえに、資金が用意できない場合は、方法を考えなくてはいけません。ここでは、二つの方法をご紹介します。

住み替えローン(買い替えローン)を使う

マンションを売却して、新しいマンションや一戸建てなどの不動産を買う場合に使える住宅ローンです。マンション売却時点での住宅ローンの残高を、新しく買う不動産のローンに上乗せする仕組みになっています。

一般的な住宅ローンと同じく、元利・元金均等返済、変動・固定金利型など商品形態を選べるのが大きな特徴です。ただし、借入額は増えるため、審査が厳しくなります。

また、審査に通ったとしても、果たして毎月コンスタントに返済していけるかどうかをしっかり見極める必要もあるでしょう。計画を間違えると、家の住み替え自体がとん挫しかねないので、気を付けてください。

参考:住み替えローン(買い替えローン)はどんな時に使う?注意点もご説明!

つなぎ融資を使う

これは一戸建てを新築する場合に使う方法です。一戸建てを新築する場合は、着工金や中間金を建築業者に支払う必要があります。

そのため、住宅ローンとは別に、一時的なローンを組むのが一般的です。これをつなぎ融資と言います。建物が竣工するまでに返済を終える仕組みになっているため、短期間で返済が終わるのが特徴です。ただし、金利は発生することに注意しましょう。

スムーズに売却するために気を付けたいポイント

最後に、マンションをスムーズに売却し、住み替えを成功させるために気を付けたいポイントをあげます。

いくらで売却できるか把握する

マンションの売却を検討し始めたら、まずは「いくらで売却できるか」をしっかり把握しましょう。少なくとも、一括査定サイトなどを用いて、大まかな金額はつかんでから、それ以降の計画を立てるようにしてください。

買い替え特約をうまく使う

マンションの売却代金を前提として、新しい不動産を購入する際には、不動産会社と特約を結ぶのをおすすめします。「●月●日までに、自宅を●千万円以上で売却できない場合は、契約を白紙撤回する」という条項を契約書に盛り込みましょう。

万が一、うまく売却できなかった場合でも、ペナルティを負うことはありません。不動産会社と相談の上、調整してください。

参考:【徹底解説】不動産会社の選び方・7つのポイント

確定申告をする際には注意しよう

どんなに頑張っても、マンションを売却する際に損失(=譲渡損失)が出てしまうこともありえます。手元資金でうまくしのぐのも必要です。万が一、損失が出てしまった場合は、翌年以降3年間に渡り、譲渡損失を他の所得から控除(=損益通算:黒字と赤字を相殺すること)できる制度もあります。

確定申告を行えば、この制度を利用できるので、忘れないようにしてください。国税庁のホームページを参考にし、わからない点については不動産会社の担当者やお住まいを管轄する税務署に質問してみるのをおすすめします。

参照
No.3370 マイホームを買換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)|譲渡所得|国税庁
https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3370.htm

住宅ローンが残っている状態でのマンション売却は人それぞれですし本当に大変です。完済の見込みがない場合は手放さないというのも選択肢としてあります。何が正解かはその人の状況によって違うので、自分に合った売却方法をしっかりと考えて行動に移しましょう。
参考:住宅ローンの残債がある場合のマンション売却の方法とは?

マンション高く売るならこのサイト!

マンション一括査定サービスの中で一番優秀なのが、「マンションナビ」です。独自のマッチングシステムで約500社の不動産会社の中から信頼できる会社を選択できます。初めての売却は失敗が多いので、マンションの売却を失敗しないためにもマンションナビを利用しましょう。

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です