共有名義のマンション売却はトラブルが多い?注意点や売却方法を解説

最近では、夫婦・親子でローンを組み、マンションを購入するのも珍しくなくなりました。この場合、マンションは夫婦・親子の持ち物になるわけです。

しかし、様々な事情でそのマンションを手放さなければいけなくなった場合、何に気を付けて売却すればいいのでしょうか?ぜひ覚えておいていただきたい注意点をまとめました。

共有名義の基本を押さえる

共有、という言葉の裏には、どんな物事が隠されているのかを理解するのもとても重要です。

共有とは

そもそも、共有とはどういう状態を指すのでしょうか。正確には、1つのものを2人以上で所有している状態を指します。共有している人全員(=共有名義人)はそれぞれ共有物が使え(民法249状)、自分の持ち分も自由に処分できます。

マンションの売却と共有

しかし、マンションの場合、その性質故の問題があります。マンションは一部分だけ切り離して売ることはできません。現実的には、共有名義のマンションを売却する際は、全部売らなくてはいけないため、問題が生じるのです。

意思の合致

では、どんな問題が生じるのかというと、根本的な問題は「意思が合致しているかどうか」。つまり、共有名義人全員が「売却してもいい」と思っているかどうかです。

一人でも「売却したくない」と思っている場合、マンションは売れません。最終的には意思の合致が必要となるので、まずはしっかり話し合いを重ねましょう。

共有名義のマンションを売却する際の具体的な手順

基本を押さえたところで、具体的な手順に話を移しましょう。

反対している共同名義人がいる場合には?

あまりに原始的ですが、まずは説得してください。話し合いを重ね、着地点を見つけましょう。無理だった場合は、他の共同名義人が、反対している共同名義人の持分を買い取る手続きを検討した方がいいです。

これに応じてくれれば問題はありませんが、それでも反対に遭った場合はどうすればいいのでしょうか?

裁判を起こす場合の注意点

話し合いもダメ、持分買取もダメ、となった場合、最終的には裁判を起こすしかありません。民法には、共有物の分割の話がまとまらないときは、裁判所に請求できるという規定があります(258条1項)。

これを根拠に、裁判を起こしましょう。裁判に持ち込まれた場合、次の2つの方法で対処するのが一般的なようです。

  • 価格賠償:マンションの所有権を共有者の一人に与える代わりに、他の共有名義人には相応の金銭を支払う。
  • 代金分割:競売によりマンションを売却し、売却代金を共有名義人で分配する。

しかし、これらの方法にも問題がないわけではありません。裁判を起こす以上、弁護士に頼むことになるので、弁護士報酬を用意する必要があります。相応の出費が伴う覚悟はしなくてはいけません。

また、代金分割を選択した場合、相場よりかなり安い金額でマンションを手放す可能性が高いので、裁判は最後の手段と考えるようにした方がいいでしょう

共同名義人が不在の場合は?

離婚など、共同名義人と簡単に連絡が取れない、行方が分からない場合はどうすればいいのでしょうか?興信所を使うなど、探す手段はいくらでもありますが、限界があるのも事実です。その時に用いられるのが、不在者財産管理人制度(民法25条1項)という制度となっています。

つまり、不在者の財産管理を行う人を裁判所に選任してもらい、その人と裁判所の許可をもって、共有名義のマンションを売却できる仕組みです。どうしても連絡が取れない、見つからないという場合に有効な手段なので、覚えておいてください。

できれば共有名義はやめておく

共有名義のマンションを売却するのは簡単ではない、という話がお分かりいただけたかと思われます。人生、何があるかわかりません。

特に、結婚するカップルの3組に1組は離婚しているというデータもあるほどですから、将来において自分たちがどうなっているかがわかる人なんて少数派なはずです。マンションを購入する際は、できれば共有名義はやめておいた方が、人生の変化には対応しやすいかもしれません。

専門家のサポートも受けてみよう

共有名義のマンションを売却するケースとして考えられるのが、離婚です。離婚することになった場合、どちらが残ったマンションに住むか、そもそも手放して別々に暮らすのか、など細かい打ち合わせをしなくてはいけません。

しかし、離婚という決断をする時点で、お互いに相当な精神的負担がかかっているはずなので、冷静にマンションの話をするどころでもないでしょう。「自分たちだけで話し合いがまとまりそうにない」と感じた時点で、行政書士や司法書士など、専門家のサポートを受けることをおすすめします。

離婚問題に強い専門家を選べば、離婚協議書の作成からマンションの売却代理まで、一連の手続きをお任せできるのが大きなメリットです。自分たちでやることが相当減らせるため、精神的負担もいくらかはやわらぐでしょう。一つの方法として知っておくと、便利です。
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