リロケーションっていったい何をするの?

転勤のない仕事をしているならまだしも、海外赴任や国内でのジョブローテーションなど転勤が多い仕事をしている場合、問題になるのが「住まない家をどうするか」ということです。賃貸だったら、次の更新を行わない、違約金が生じてもいいので解約を申し出る、など、いくらでも方法はあります。

しかし、持ち家だった場合、売ってしまうのはなかなか簡単ではありません。住宅ローンが残っている場合は原則として売却できないので、非現実的な選択肢でしょう。そこで、「誰かに貸す」という選択肢が出てきます。方法の一つである、リロケーションについて解剖してみました。

そもそもリロケーションとは?

一言でまとめると「留守宅を人に貸すこと」です。従来、「借り上げ社宅制度」という形で従業員が転勤して持ち家を留守にする場合、その家を会社で借りてほかの従業員に貸し出す制度を採用していた企業もありました。

しかし、これは同じ社内の人間に貸し出すという前提だからこそ成立していたシステムです。仮に、貸し出すのが全く接点のない別の人だったらどうでしょうか?転勤が終わって、持ち家に戻って生活ができるようになったとしても、住んでいる人が家を明け渡してくれるとは限りません。

条件の交渉がうまくいかなければ、自分の家なのに住めないという本末転倒なトラブルに巻き込まれる可能性もあったのです。このようなトラブルを回避するために、2005年に制定されたのが定期借家権です。

つまり、期間限定で家を貸して、契約期間が満了したら、家を明け渡してもらう権利と考えるといいでしょう。転勤の期間が伸びそうなら契約を更新してもいいですし、そうでなければ契約を終了させてもかまいません。定期借家権が法的に認められたことで、リロケーションがビジネスとして成立するようになりました。

実際のリロケーションの流れは?

実際に持ち家をリロケーションする場合、不動産会社と手を組んで行うのが一般的です。大まかな流れを押さえておきましょう。

1.賃料の設定

持ち家を住宅ローンを組んで買った場合、リロケーションに出している間に住宅ローンの足しにできるだけの収益があげられるかどうかをポイントにしてください。そこで、持ち家を賃貸に出す場合、いくらくらいまでなら家賃がもらえるかを考えてみましょう。

不動産会社との話し合いに先立ち、持ち家と似たような条件の物件の賃料相場を把握しておくのをおすすめします。簡単な方法としては、インターネットの住宅情報ポータルサイト等は参考になります。物件の条件をメニューから選び、最後に検索ボタンを押せば、条件に合った物件を一覧表示してくれる仕組みです。

2.収支のシミュレーション

賃料を考えたら、それに基づき、実際に貸した場合の収入とコストについて試算を行います。賃料収入、入居率、税金、管理費、ローン返済の諸費用などを算定し、データをはじき出しましょう。この際、「収入は少なめ、コストは高めに」設定しておくと、後で安心できるはずです。

3.不動産会社への査定の依頼・交渉

リロケーションの場合、賃貸仲介・管理を不動産会社に依頼します。その際、不動産会社でも賃料の査定を行いますが、自分が希望する賃料と大きな開きがあった場合、質問を欠かさないようにしてください。「なぜ、この金額なのですか?」という質問を恐れないようにしましょう。

納得がいく回答が得られたならそれで構わないし、そうでなければ別の不動産会社にする権利は当然あるはずです。また、賃料査定と同時に、不動産管理のサービス内容や運営方針についても打ち合わせを行います。ここでもやはり、納得がいかなければ質問を忘れないようにしてください。

4.入居者募集、賃貸借契約

不動産会社と正式に契約を結んだ段階で、入居者募集を開始します。賃料、契約期間などを確定し、不動産会社が募集を行うのが一般的です。募集を行っていく中で、入居希望者が現れた場合、条件交渉や物件見学の手配に移ってください。

不動産会社の担当者がコーディネートを行ってくれるので、スケジュール調整をしておきましょう。実際に入居申し込み者が出てきたら審査を行い、問題がなければ入居者と賃貸借契約を結んでください。

5.賃貸管理業務

自分の物件であっても、転勤などで離れている場合、賃貸管理業務を自分だけで行うのは限界があります。賃料の回収、トラブル対応、清掃、契約管理など、やらなくてはいけない業務が多岐にわたるためです。管理会社に頼むのが一番楽なので、しっかりとした管理会社を選んでください。

6.確定申告

リロケーションといえども、人に家を貸して賃料をもらっている場合、得られた利益(家賃収入と必要経費の差額)は不動産所得として確定申告しなければいけません。この場合、必要経費として計上できる代表的な項目をまとめてみました。

支払利息 住宅ローンの利子部分
減価償却費 建物、設備の経年劣化による価値減少相当額
損害保険料 建物にかけている火災保険などの保険料
管理委託費 管理を委託している会社に払う費用
確定申告をした経験がない人は、最初は何をすればいいのか戸惑うかもしれません。
一度、リロケーション会社の担当者と相談し、必要な書類の手配などを早めに始めるといいでしょう。

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