マンションの相続、何をすればいいのかまとめてみました

大切なご家族が亡くなるのは、仕方がないとはいえ、とてもつらいのは間違いありません。お葬式の準備をしたり、お世話になった方に連絡したり、家の整理をしたり……と、やることが多いのも、心労を増やす原因でしょう。

ここで、仮に亡くなったご家族が持ち家としてマンションを所有していたとします。これも相続財産に含まれるので、手続きを踏んだうえで、どなたかが相続しないといけません。マンションなどの不動産を相続する場合、何をどうすればいいのか一連の流れをご説明します。

一般的にはこの流れになります。

最初に、マンションなどの不動産を相続する場合の一般的な流れを押さえておきましょう。

  1. 相続人全員で遺産分割協議を行う
  2. 名義人を変更する
  3. 不動産会社に相談し、売却する
  4. 確定申告を行い、税金を納める

なお、相続したマンションにどなたかが住む場合は、2までで終了します。これ以降は、5のステップまで進める=最終的に相続したマンションを売却し、確定申告を行うまでを想定して話を進めましょう。

ステップ1・遺産分割協議

亡くなった方(=被相続人)の財産を引き継ぐ=相続する権利がある人のことを、相続人といいます。配偶者(奥様・ご主人)、お子さん、ご両親、兄弟姉妹などが法律で相続人となる可能性があると決められている人たち(=法定相続人)です。

遺言状で遺産をどう分けるかという希望を被相続人が意思表示していない場合は、法定相続分に従って遺産を分配します。ここで、法定相続人と法定相続分(=法律で相続できると決まっている割合)の関係を表にしてみました。

(表作成)
相続順位/法定相続人と法定相続分
お子さんがいる場合(第1順位)/配偶者:1/2/お子さん:1/2を人数で分ける
お子さんがいないが、ご両親等がいる場合(第2順位)/配偶者:2/3/ご両親等:1/3を人数で分ける
お子さんもご両親もおらず、兄弟姉妹がいる場合(第3順位)/配偶者:3/4/兄弟姉妹:1/4を人数で分ける

なお、順位が先の人がいる場合、後の人には遺産を相続する権利はありません。法定相続人が誰かが決定できたら、相続人同士で遺産の分配について話し合い、合意が得られたら遺産分割協議書を作ります。

実際にマンションを売却する際は、遺産分割協議書に加えて、相続人全員の戸籍謄本・印鑑証明書を提出しなければいけないので、話し合いをまとめられるように配慮が必要です。

万が一、相続人の意見が食い違ってしまい、分割協議が決裂した場合は、家庭裁判所に申し立てを行います。これでもまとまらなければ調停、審判とどんどん話が大きくなってしまい、解決(=協議終了)までに数年以上かかってしまうのも珍しくありません。もちろん、解決するまでマンションも売却できません。

ステップ2・名義人の変更

無事、相続人全員の合意が得られれば、マンションの売却に移れます。最初にやるのは、マンションの名義を被相続人から相続人に変更すること=所有権移転登記を行うことです。マンションがある場所を管轄する法務局に出向いて行いますが、その際に必要な書類と費用をまとめてみました。

(表作成)
必要書類
/・登記申請書
・遺産分割協議書
・相続人全員の印鑑証明書
・固定資産税評価証明書
費用
/・登録免許税(固定資産税評価額×0.4%)
手続きを自分たちで行うこともできますが、時間がない場合は司法書士に依頼しましょう。
この場合、司法書士への報酬も必要となります。
相場は4~6万円程度です。

ステップ3・不動産会社に相談する

相続したマンションに住み続けるなら、これ以降のステップは省きますが、ここでは売却するのを前提として話を進めます。
名義変更まで完了したら、マンションの売却を手伝ってくれる不動産会社を選びましょう。
マンションと相続人の方のご自宅が近いならあまり問題はありませんが、離れた場所に住んでいるなら、より信頼のおける不動産会社を選べるかで、マンションの売却の成否は決まります。
一括査定サイトなどを利用してみるのも一つの手段です。
ただし、その際は、複数の不動産会社を比較するようにしてください。
より高い金額を提示してくれる不動産会社が魅力的に思えるのは当然ですが、契約欲しさに高い金額を提示し、あとから引き下げるといったトラブルも数多く報告されています。
「なぜその金額を付けたのか」「どうマンションの売却戦略を練るのか」という質問に的確に答えてくれる担当者かどうかも重視しましょう。

ステップ4・確定申告、納税

無事、マンションを売却できたら、確定申告をし、税金がかかる場合は納めましょう。
また、今回のように、マンションなどの相続財産を売却した場合、支払うべき相続税をマンションの取得費に加算できる特例があります。
結果として、マンションの売却益が少なくなるので、かかる税金も少なくなる仕組みです。
「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」といいますので、概要を紹介しておきましょう。
まず、特例を受けるためには、次の条件を満たしている必要があります。
(枠囲い)
イ 相続や遺贈により財産を取得した者であること。
ロ その財産を取得した人に相続税が課税されていること。
ハ その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること。
また、マンションなと、土地等以外の財産(建物、株式など)を譲渡した場合、取得費に加算する相続税額は次の式で計算します。
(枠囲い)
<算式>
その者の相続税額×(その者の相続税の課税価格の計算の基礎とされたその譲渡した建物や株式などの価額)÷(その者の相続税の課税価格+その者の債務控除額)=取得費に加算する相続税額
なお、この特例をうけるためには、確定申告に次の書類を添付しなくれはいけません。
(枠囲い)
・相続税の申告書の写し(第1表、第11表、第11の2表、第14表、第15表)
・相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書
・譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書【土地・建物用】)や株式等に係る譲渡所得等の金額の計算明細書
特例を利用したい場合は、一度不動産会社の担当者や不動産取引・相続に強い税理士に相談してみるのをおすすめします。

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