転勤でマンションを手放す!売却成功のコツとは?

自営業なら可能性は低いですが、会社勤め(公務員も含む)をしているなら、転勤の可能性は0ではありません。せっかく買ったマイホームを手放して、新天地に向かわなければいけない場合もあるはずです。

職場によって事情は異なるものの、転勤の内示が出てからは、かなりタイトなスケジュールで身辺整理をしなくてはいけなくなります。

その中でマンションを売却する場合、「どのタイミングで何をするか」「気を付けるべきポイント」をわきまえないと、うまくいかないのは目に見えているでしょう。まずは、流れを押さえましょう。

売却か?賃貸か?判断基準は?

マンションを手放してしまうのがいいのか、それとも、人に貸すのがいいのか……どちらがいいかは、「転勤の期間がどれぐらいになるか」次第でしょう。2~3年で戻ってくるのなら、不動産会社に相談し、定期借家権のついた賃貸マンションとして人に貸すのも選択肢の一つです。

会社によっては、借り上げ社宅として社員から借主を探してくれる場合もあるので、一度相談してみましょう。一方、新しいプロジェクトの立ち上げなど、帰任時期の読めない転勤の場合は、早めに売却してしまうことも考えましょう。

説明するまでもありませんが、ほとんどのマンションは築年数が経過すればするほど資産価値も下がる=高く売れなくなるので、売却をするなら早めに動いた方が(金額の意味では)お得です。

売却する場合のポイントは?

仮に、マンションの売却という選択をした場合、何に気を付けなければいけないか、ポイントを解説しましょう。

1.タイムスケジュールを把握する

先ほども説明したように、転勤の場合、内示が出てから実際に赴任するまで、時間がないことが多いです。3か月あればいいほうで、中には1か月を切る場合もあるでしょう。不動産会社に依頼する場合であっても、「いつまでに売却したい」という意思を明確に打ち出す必要があります。

2.住宅ローンの残債を把握する

マンションを売却する場合、住宅ローンを完済するのが絶対条件です。住宅ローンを使って購入したマンションには、「抵当権」と言って、住宅ローンの返済が滞った際には金融機関が競売して支払いに充てる権利がつけられています。

この権利を消す(=抹消登記を行う)には、住宅ローンを完済しなければいけないので、マンションを残債以上の額で売る必要があるのです。売却を考えた時点で、住宅ローンの正確な残債を把握しましょう。

そのうえで、「住宅ローンの残債がこれだけなので、最低限この金額で」という具体的なラインを設定してください。

売却活動の期間は?

転勤を前提としてマンションを売却する場合、「転勤日までに売るか」「転勤してからも売却活動をしてもらうか」も考えなくてはいけません。それぞれの方法の特徴を考えてみました。

1.転勤日までに売る

そもそも、転勤日までにマンションが売却できないと、何が起こるでしょうか?マンションを売却できないということは、住宅ローンの支払いも残っているということです。そのため、住宅ローンの返済と転勤先の住まいの家賃の支払いを同時並行で行わなくてはいけません。

資金面に余裕があるなら、転勤日までに売れなくてもあまり問題はないですが、資金繰りに余裕を持たせたいなら早めに売却できたほうがいいでしょう。しかし、早めに売却するのを目指すと、不動産会社に買い取ってもらうなど、相場より安い値段で売却しなければいけない可能性が高くなります。

2.転勤先でも販売活動を続ける

資金面に余裕があるなら選択肢として入れてもいいでしょう。スケジュールに余裕をもって進められるので、相場より高い金額で売却できる可能性もあります。しかし、実際にやってしまうと毎月の支払いが大変になるうえに、物件の管理や不動産会社の販売活動の様子を見るのも難しいのが現実です。

後述しますが、担当者自身の人柄や仕事に対する姿勢と、あなた自身のコミュニケーションを取ろうとする意欲が問われます。

やっぱり担当者が大事

結局のところ、転勤の場合にマンションを売却してしまうのがいいのか、賃貸に出した方がいいのか、はたまた、売却するならどう進めたらいいのかは、個々のケースによって異なります。ただし、どの方法を選んだとしても、不動産会社の担当者の腕がものをいうのは確かです。

特に、マンションの売却にあたり、転勤先でも販売活動を続けるつもりなら、積極的に状況報告をしてくれる担当者と組むのが必須でしょう。中には、「転勤だったら早く買主を決めなくてはいけませんね」というように、無用なプレッシャーをかけて、相場よりも安い値段で売却を進めようとする心無い担当者もいます。

安くても売れればいい、と考えているならいいのですが、そうでなければ、納得がいかないとはっきり伝えるべきです。

そうなると、

  • 転勤に伴いマンションを売却するだけでなく、賃貸という選択肢もあること
  • 様々なシミュレーションを数字や根拠を用いて説明してくれること

の2つができる担当者と組むのが大切になります。まずは、転勤が決まった時点で、「自分はどうしたいのか」をはっきり思い描きましょう。そのうえで、真剣にあなたの要望に耳を傾けてくれる担当者を探すのをおすすめいたします。

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