不動産売却と契約形態~代理と仲介はどう違う?

マンション、一戸建てのいずれにしても、不動産を売却する場合はまずは買ってくれそうな人を見つけないといけません。自力で見つけるのも選択肢ではありますが、相応の知識と時間がないと困難なので、実際は不動産会社に頼むのが基本となるでしょう。

この時、押さえておいてほしいのが契約形態です。不動産会社とどういう契約を結ぶかによって、不動産会社と売手・買手の関係が全く違ってきます。

仲介と代理の違いとは?

一般的に、不動産会社に物件の売却を依頼する場合、この方法がとられます。つまり、売主と買主の間に不動産会社が入りコーディネートを行い、成約した場合は売主と買主の双方から仲介手数料をもらいます。

さらに仲介を細かく分けると、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3つに分かれます。それぞれの違いを表にまとめたので、ご覧ください。

(表作成)
項目/一般媒介契約/専任媒介契約/専属専任媒介契約
他の不動産会社への依頼/できる/できない/できない
自分で買主を見つける(自己発見取引)/できる/できる/できない
売主への状況報告/規定なし/2週間に1回以上/1週間に1回以上
レインズへの登録/任意/必須/必須
契約の有効期限/制限なし/3か月以内/3か月以内
では、代理はどんな契約でしょうか?
仲介とは違い、代理の場合は売主の代理人として不動産会社が動くことになります。
売主と同じ立場で、不動産会社が直接買主とやり取りをし、成約した場合、売主のみが不動産会社に仲介手数料を支払う仕組みです。
一言でまとめてしまうと、

・仲介:不動産会社はマッチング役
・代理:不動産会社は売主の代理人

となります。

不動産会社に仲介を依頼する場合に注意したいこと

不動産の売却という点だけで考えると、仲介の形態をとる場合が多いです。そこで、不動産会社に仲介を依頼する場合の注意事項を確認しておきましょう。次の3点には特に注意してください。

1.希望を明確に伝える

いつ、いくらで売りたいのか、そして、どういう方法で販売活動を展開してほしいのかー販売活動にあたっての希望条件を不動産会社に伝えましょう。家を売る以上、引っ越しの手配や資金計画など、考えなくてはいけないことがたくさんあります。

まずはご自身の事情を把握した上で、担当者に伝えてください。希望が100%かなえられるとは限りませんが、協議は重ねておきましょう。

2.仲介業務の内容を確認する

仲介を依頼したら、「何をするのか」を確認するようにしてください。確認すべき事項は個々のケースにより異なりますが、次の事項は最低限把握しておきましょう。

(表作成)
項目/内容
販売活動/・指定流通機構への登録の有無 ・広告活動の内容 ・顧客への紹介の手順 ・他の不動産会社との連携の有無
報告/・連絡方法 ・頻度
物件情報の提供等/・重要事項説明書 ・リフォームの記録 ・土地の実測図等の作成
サポート/・印鑑証明等の取得 ・トラブル対応

3.仲介手数料を把握する

仲介の場合、成約したら不動産会社に仲介手数料を払わなくてはいけません。中には仲介手数料0円をうたっている会社もありますが、まだまだ相応の額を支払うのが一般的です。

なお、仲介手数料の上限は法律により決まっています。取引額によって変わるので、見てみましょう。
(表作成)
取引額/報酬額(税抜)
200万円以下/取引額の5%以内
200万円超400万円以下/取引額の4%以内
400万円超/取引額の3%以内
※ 別途消費税がかかる。
※ 依頼者の一方から受け取れる金額である。
なお、この表に基づき、400万円超のケースについては次の式で仲介手数料の上限額が計算できます。
(枠)
売買価格×3%+6万円+消費税
例えば、2,000万円で取引が成立した場合の仲介手数料の上限は、2,000万円×3%+6万円+消費税=71万2,800円です。
金額を把握するのももちろん大事ですが、支払い条件も確認しておきましょう。
特に、いつ支払うかのタイミングは大事です。
一般的には、契約締結時に50%、引き渡し時に残りの50%を支払いますが、契約締結時に全額払っても違法ではありません。

いずれにしても信頼できる不動産会社選びを

仲介、代理のどちらを使う場合であっても、不動産を売却する場合は不動産会社に頼むのが無難です。そうなると、いかに信頼できる不動産会社を選ぶかが、売却の成否にかかわってきます。そこで、信頼できる不動産会社選びをするにはどうすればいいか、考えておきましょう。

1.会社の選び方

どのような物件を売却したいかによって、選ぶべき不動産会社も異なるはずです。大都市圏にある物件なら、全国ネットでビジネスを展開している大手の不動産会社に依頼し、幅広く販売活動をしてもらった方が、いい条件で売れるでしょう。

一方、地方都市にある物件なら、その土地の良さを知り抜いている中小の不動産会社に依頼し、土地の事情に合った販売活動をしてもらうのも悪くありません。ほとんどの方は不動産会社と取引をする経験が豊富ではないはずですので、まずはインターネットの一括資料請求サービスなども利用してみてください。

2.担当者との付き合い方

実は、不動産会社そのもの以上に、担当者との相性は大事です。不動産は高額の資産である以上、「信頼できる人に扱ってほしい」と思うのは当たり前でなので、いかにいい担当者に出会えるかがポイントとなります。

何をもって「いい担当者」とするかは難しいですが、ひとまず次のポイントをチェックしてみましょう。

・ニーズにあった提案をしてくれる。
・物件の現況など、細かい情報もヒアリングしてくれる。
・売却、引っ越し等のスケジュールを把握している。
・質問に的確に答えてくえっる。

もし、担当者とのやり取りの中で「……なんか違うな?」と思ったら、疑問は素直にぶつけましょう。丁寧に対応してくれるならお付き合いを続けてもいいし、そうでないなら考え直すのも選択肢です。

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