万が一の備え?住宅ローン特約を活用しよう!

家を買う場合、多くの人が住宅ローンを組むのを前提にして購入計画を立てるはずです。しかし、住宅ローンには「審査に通らない場合もある」という落とし穴もあります。

その場合、家を購入する話が白紙に戻ってしまうため、大変な時間のロスになってしまう上に、手付金も返ってこないとなれば……まさに「踏んだり蹴ったり」でしょう。しかし、住宅ローン特約が付いていれば、そんな心配も不要です。

住宅ローン特約が何かを知ろう

最初に、住宅ローン特約の説明をしておきましょう。一言でまとめてしまえば、一戸建て・マンション等の住宅を購入する契約を結んだあとに住宅ローンの審査に落ちた場合、購入する契約を白紙撤回できるという特約です。

なぜ、このような特約が必要なのか、住宅ローンの仕組みから解説しましょう。住宅ローンを申し込む場合の基本的な流れは、次のようになっています。
(表作成)
項目/内容
1.事前審査/いわゆる仮審査です。物件情報など主要な情報がない状態で、申込をする人の基本的な属性等を元に判断を行います。
2.本申込・審査/物件情報も含め、金融機関に必要な書類を提出したうえで本審査を受けます。
3.金銭消費貸借契約/審査に通れば、融資条件、返済期間、返済額、適用利率用の融資条件を決定します。
4.融資実行/物件引渡日のタイミングで、融資金額(ローンの借入金額)が所定の銀行口座に入金されます。

ここで注目してほしいのが、「本申込・審査」の段階です。住宅ローンを申し込む場合、物件の情報を金融機関に提出するのが必須となります。そのため、「どこの物件を買うか決め、契約を結ぶ」前提で住宅ローンの審査は行われると考えておくといいでしょう。

そこで、不動産会社と実際に契約を結ぶのですが、その際に手付金としてまとまった金額(100万円程度)を払う場合が多いです。住宅ローンの審査に通れば問題はありませんが、万が一通らなかった場合でも、住宅ローン特約がなければ、手付金は返還されません。

100万円の出費が痛くない、という人はあまり多くないと思いますので、審査に通らなかった場合の対策として、住宅ローン特約を覚えておくといいでしょう。

住宅ローン特約をつけたほうがいい人とは?

ここで、住宅ローン特約をつけたほうがいい人とはどんな人なのか考えてみましょう。端的に言ってしまえば、「審査に落ちるおそれのある人」です。住宅ローンの審査は金融機関によっても若干基準が異なる部分があるので、「こうだったら必ず通る」とは言い切れません。

そこで、住宅ローンの審査においてチェックされているポイントを検証してみましょう。

1.年収

高ければ高いほど有利なのは確かです。住宅金融支援機構が民間金融機関と協力して運営している「フラット35」の場合、年収400万円未満と400万円以上では年収に占める年間合計返済額の割合が違っています。

目安としては400万円以上はほしいところですが、300万円台でも融資金額次第では審査に通るケースがあるので、あきらめないようにしましょう。

2.健康状態

住宅ローンを契約する場合、団体信用生命保険を付加することが多いです。団体信用生命保険の審査に通るかどうかも、住宅ローンの審査においては重要になります。事実、年収には問題がなかったものの、過去に大病をした影響で住宅ローンの審査に通らない、というケースは少なくありません。

3.職業

住宅ローンの審査においては、「安定して返済してくれるかどうか」という点も重視されます。安定した収入がある職業なら、金融機関はポジティブに見てくれることが多いです。

そのため、正社員・公務員はやはり有利ですし、契約社員・派遣社員・自営業など収入が不安定になりがちな立場だとやはり不利になります。

4.借入金額

先ほどの年収の話ともリンクしますが、年収に見合わない借入希望額を設定してしまうと、審査においては非常に不利になります。マイホームの購入を決めた時点で、一度借入可能額のシミュレーションを行い、購入できる物件の金額を絞り込むといいでしょう。

5.他の借入状況

ローン、クレジットカード支払いの延滞・遅延があるとやはり不利になります。住宅ローンの審査を申し込む際は、不要なクレジットカードは解約するなどして、他の借入状況で不利になることがないようにしてください。

担当者の知識がないと大変な目にあうことも……

大手の不動産会社であれば、住宅ローンの審査のプロセスを熟知した担当者がつく場合がほとんどなので、住宅ローン特約についてもしっかりと説明してもらえるでしょう。しかし、中小の不動産会社や、大手の不動産会社であっても担当者の経験が浅い場合は、住宅ローン特約に考えが及ばないケースがありえます。

その時は、「住宅ローン特約を盛り込んでもらえますか?」と一声かけてみてください。万が一、住宅ローン特約がない状態で、住宅ローンの審査に落ちてしまい、家を買う計画が白紙になった=契約を解除せざるを得なくなった場合は、手付金を放棄しなくてはいけません。

通常であれば、「手付解除期日」と言って、「この日までなら手付金を返さないという条件つきで契約が解除できる」というタイムリミットが設けられています。

しかし、万が一手付解除期日を過ぎてしまった場合、不動産会社から違約金を請求される場合もあるのです。違約金の上限は、物件価格の2割ですが、満額請求された場合はかなりの負担になります。

例えば、2,500万円の物件の場合、違約金の上限は500万円と非常に高額になってしまうのです。トラブルを避けるためにも、住宅ローンの審査を申し込む前に仕組みを理解して、疑問点はつぶしておき、住宅ローン特約など必要な特約を盛り込む検討をしておきましょう。

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