減価償却の理論と計算方法を知って、マンション売却を制する!

マンションを売却して利益が出た=譲渡所得がプラスになった場合、税金を払わなくてはいけません。そのため、いかに正確に譲渡所得を計算するかが大事になります。

しかし、正確に譲渡所得を計算するためには、減価償却の理論と計算方法を正確に理解しておくのが必要となります。経理の仕事をしているなど、普段から会計や税務に接している方以外にはなかなかわかりにくい概念ですが、一度理解できれば簡単なので、解説していきましょう。

そもそも、減価償却とは?

新築マンションが中古マンションより高い値段で売られているのはなぜかわかりますか?中古マンションは誰かが住んでいたのだから、使われた分価値が減っているからです。しかし、価値は一気に減ってしまうわけでなく、徐々に減っていくものと考えた方が実態に合っているでしょう。

そこで、会計・税務の世界では「価値が減った分を費用として計上しよう」という考え方を取り入れています。つまり、購入した不動産(一戸建て・マンション等)の費用について、購入した年に一括して計上するわけではなく、耐用年数に応じて分割して計上していく手続きが、減価償却ととらえるとわかりやすいでしょう。

なお、建物の場合、耐用年数は構造・用途に応じて決まっています。住宅用の建物について、表にまとめてみました。
(表作成)
法定耐用年数表(定額法)
非事業用
(事業用の1.5倍、マイホーム・セカンドハウス) 事業用
(賃貸マンション〔居住用〕)
耐用年数 償却率 耐用年数 償却率
建物の構造等 木造 33年 0.031 22年 0.046
軽量鉄骨※ 40年 0.025 27年 0.038
鉄筋コンクリート造 70年 0.015 47年 0.022

なお、マンションの構造として一般的に用いられているのは鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造です。そのため、耐用年数を40年としてこれ以降の話をすすめていきましょう。

土地は減価償却しないの?

マンションの譲渡所得を計算する場合、マンションの購入価額を土地部分と建物部分に振り分ける必要があります。これは、土地については減価償却は行わないためです。背景には、会計・税務では「土地は使っても価値は減らない」という考え方が採用されていることがあげられます。
「それでも、土地って値下がりするよね?」と思われたかもしれません。

しかし、値下がりによる損失は、実際に土地を売却したときにはじめて認識できるため、土地を持ち続けている限りは値下がりによる損失を被ることはありません。そこで、購入価額を土地部分と建物部分に振り分ける必要があります。

ここで注目してもらいたいのが、消費税額なので、購入価額の具体例を用いて説明しましょう。

例)購入価額3,160万円(消費税額160万円)

土地には消費税がかからないため、消費税額から建物部分の金額を計算する。160万円÷8%=2,000万円より、建物部分の金額は2,160万円(=2,000万円+160万円)、土地部分の金額は1,000万円となる。

購入価額を土地部分と建物部分に振り分けるのは、これからの計算手続き上大事な考え方となるので、理解しておいてください。また、あくまで消費税額を用いて振り分けるのは簡便な方法にすぎないため、実際の金額は不動産会社に確認しておくのがベストです。

計算方法は2種類あるってホント?

実は減価償却費の計算方法には、定額法・定率法の2種類があります。どちらの方法を選んでも減価償却費の総額は変わりませんが、毎年計上する金額が違ってきますので、それぞれの方法について説明しておきましょう。

1)定額法

毎年同じ金額を減価償却費として計上していく方法のため、保有している期間中に金額が変わることはありません。

2)定率法

毎年一定の割合で減価償却費を計算していく方法のため、最初の年が一番金額が大きくなり、徐々に減っていくのが特徴です。
なお、平成28年4月1日以降に取得した不動産の場合、減価償却費の計算方法は定額法のみとなります。

実際に減価償却費を計算してみよう

マンションを含む建物の減価償却費は、次の式を用いて計算します。
(囲い)
建物購入代金 × 0.9 × 償却率 × 経過年数
ここで、実際に減価償却費を計算してみましょう。
例)購入から15年経過した購入価額3,160万円(土地部分の金額1,000万円、建物部分の金額2,160万円)のマンションの減価償却費を計算する。
鉄筋コンクリート造の物件の場合、耐用年数は70年であるため、毎年の減価償却費は2,160万円×0.9×0.015=29万1,600円。
15年経過しているため、計上すべき減価償却費は437万4,000円となる。
一つ注意していただきたいのが、「15年6か月」というように、経過年数に端数があった場合の取り扱いです。
6か月未満の場合は切り捨て、6か月以上は切り上げて計算します。
つまり、15年6か月だった場合、16年として計算するので、扱いを間違えないように注意してください。
このほかにも、不動産の譲渡所得の計算には細かいルールが存在します。
基本的な考え方を押さえたうえで、一度不動産会社の担当者に確認すると、失敗するリスクが減るのでおすすめです。

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