マンション売却後の確定申告、取得費の計算方法って?

マンションを売却した場合、確定申告をしないといけません。利益が出れば税金を納めるし、損失がでれば様々な控除を使うことになりますが、いずれにしても確定申告がすべてのスタートになります。

それにあたって、取得費を計算する必要が出てきますが、どう計算すればいいのでしょうか?

まずは譲渡所得の計算式をおさらいしよう

確定申告を行うのは、マンション売却で得た利益にかかる税金を計算し、納付するためです。この場合の利益を譲渡所得といいますが、どう計算するか覚えていますか?

「譲渡所得=収入金額-(取得費+譲渡費用)」です。

つまり、マンションを売却して手に入れた代金から、マンションを購入した時の費用や、マンション売却の際に不動産会社に支払う仲介手数料などを差し引いて、手元に残る金額が利益=譲渡所得と考えるとしっくりくるでしょう。

譲渡費用はマンション売却の際にすぐにわかりますが、取得費となるとなかなか調べられない…という方も多いかもしれません。そこで、日本の法律では、取得費について、次のうち大きな金額を用いる決まりになっています。

  1. 収入金額の5%
  2. マンションの購入代金、購入時の仲介手数料、リフォームをした場合の費用など、マンションの取得に要した費用の合計から減価償却費を差し引いた額

1については、マンションの売却代金の5%と見積もればいいのでわかりやすいはずです。しかし、2の場合、減価償却費の計算をしなくてはいけないので、減価償却の考え方についても理解する必要があります。

マンションは新築の時が一番値段が高く、それから下がっていくのが一般的です。つまり、年数が経過すればするほど、マンションは使いこまれていくので、価値も値段も下がるのです。

この考え方を、税金の計算においても反映させるために行うのが減価償却と考えましょう。マンションを売却する場合、減価償却費の計算は定額法によって行うのが一般的です。

計算式は「減価償却費=マンションの購入代金×0.9×償却率×経過年数」となっています。償却率は建物の構造、耐用年数に応じて決まっているのが大きな特徴です。分かりやすくするために表にしてみました。

(表作成)
建物の構造/耐用年数/償却率
木造/33年/0.031
軽量鉄骨/40年/0.025
鉄筋コンクリート造/70年/0.015

参照
耐用年数(建物・建物附属設備)
https://www.keisan.nta.go.jp/survey/publish/34255/faq/34311/faq_34354.php

マンションの場合、鉄筋コンクリート造が一般的です。そこで、耐用年数を70年、償却率を0.015として、減価償却の計算をしてみましょう。

例)新築時4,000万円で購入したマンションを15年後に売却した場合の減価償却費
4,000万円×0.9×0.015×15年=810万円

実際に減価償却費を計算するには?

基本的な考え方を説明したところで、実際に減価償却費を計算してみましょう。中古マンションの場合、所有権があるのは「マンションが建っている土地の一部+マンションの建物の一室」についてです。

つまり、建物と土地の両方を持っているため、建物の部分の価格を計算し、それをもとに減価償却費を計算する必要があります。ここで、広く用いられている、消費税から建物の部分の価格を計算する方法をご紹介します。土地には消費税がかからない決まりのため、この方法が使えるのです。

参照
No.6201 非課税となる取引|消費税|国税庁
https://www.nta.go.jp/taxanswer/shohi/6201.htm

例)新築時の分譲価格3660万円のマンションの消費税が160万円である。
この場合、建物の部分の価格は2,160万円(=160万円÷0.08+160万円)、土地の部分の価格は1,500万円(=3,660万円-2,160万円)となる。

契約書がない場合はどうすればいい?

取得費を計算する場合、マンションを購入した際の契約書の数字を使います。しかし、何等かの理由により契約書がない場合はどうすればいいのでしょうか?

最終的には、マンションの売却金額×5%(概算取得費)を使うしかありませんが、その前にできることを考えてみましょう。次に掲げる書類のうち、いずれかを用意できないかどうかを探ってみてください。

  1. 通帳など、マンションの購入代金や住宅ローンの支払の状況が証明できる書類。
  2. 住宅ローンを契約した際の金銭消費貸借契約書、ローンの償還表等。
  3. 全部事項証明書(抵当権の設定金額の状況がわかる)
  4. 購入当時の不動産会社が作成した、マンションの価格が明記されているパンフレット等の広告書類。

いずれかを用意できたら、購入時の状況説明や契約書がない理由などを書いた書類(申述書)を確定申告書に添付してください。税務署が信頼のおける内容と認めてくれれば、確定申告において認められます。

いずれにせよ、契約書がないとわかった時点で、一度不動産会社に相談し、対応を協議しましょう。不動産会社の担当者が、申述書の補完資料として、土地と建物の推定価格を算定してくれるはずです。

土地の場合は、財団法人日本不動産研究所が公表している「市街地価格指数」を用いて、建物の場合は国土交通省が調査している建物の構造・建築年ごとの建築価格表を用います。マンションを購入した際の不動産会社に問い合わせてみるのも一つの手段です。

マンション高く売るならこのサイト!

マンション一括査定サービスの中で一番優秀なのが、「マンションナビ」です。独自のマッチングシステムで約500社の不動産会社の中から信頼できる会社を選択できます。初めての売却は失敗が多いので、マンションの売却を失敗しないためにもマンションナビを利用しましょう。

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です