ダブルローンを使わない住み替え、本当にできるの?

住んでいる家の住宅ローンの返済が終わっていない時点で住み替えをする際、新しい家を買うために新たに別の住宅ローンを契約し、2つの住宅ローンを同時並行で返済していくのをダブルローンといいます。

つまり、審査に通ればダブルローンはありうるのですが、あまりお勧めできません。その理由と、ダブルローンを使わないで住み替えをする方法についてお話ししましょう。

ダブルローンの審査に通るためには?

ダブルローンは審査にさえ通れば、誰でも使えます。住んでいる家の住宅ローンの残債・毎月の支払額がいくらかが、審査における重要なポイントです。住宅金融支援機構と民間の金融機関が協力して提供している住宅ローン「フラット35」の場合、年収に占める返済額の上限は年収400万円未満の場合は30%以下、400万円以上の場合は35%以下と定められています。

参照
年収による融資額などの制限はありますか。:よくある質問:長期固定金利住宅ローン 【フラット35】
http://www.flat35.com/faq/faq_202-1.html

他の金融機関のローンでも、あまり水準に違いはないでしょう。つまり、理論上は、年間の総返済額が年収の30%程度に収まっているなら、ダブルローンの審査に通る可能性は高いです。

ダブルローンを使わない方がいい3つの理由

ダブルローンは理論上は不可能ではない点を踏まえ、それでもダブルローンをおすすめできない理由を説明しましょう。

1.審査に通りにくい上に支払いが大変

ダブルローンを組むと、総返済額が一気に膨れ上がるため、銀行も厳しく審査をしてきます。
先ほどのフラット35を例として考えましょう。年収1,000万円だった場合、単純に計算すれば、毎年の返済額が350万円までなら、与信に通る可能性があります。

しかし、これは毎月30万円近い額を住宅ローンの支払いに充てる計算です。審査に通るのも大変な上に、支払い始めてからの生がますます大変になるので、年収がきわめて高い人以外は選択しない方が賢明でしょう。

2.不利な条件で売ってしまう可能性もある

支払いが大変ということは、別の弊害ももたらします。資金繰りが厳しくなるので、住んでいた家を早く売るため、相場より安く売ってしまうのも珍しくありません。

3.そもそも売れない可能性が出てくる

住宅ローンが残っている状態で家を売る場合、残債を完済するのが条件になります。売却価格が住宅ローンの残債を上回っていれば問題ありませんが、逆の場合、不足分をどう調達するかも考えなくてはいけません。預貯金を取り崩せればいいですが、そうでない場合は売却できない可能性も出てきます。

ダブルローンを使わない住み替えってできるの?

ダブルローンがあまり使い勝手の良くない手段だとしたら、他の方法は使えないでしょうか。ここで、ダブルローンが必要になるシチュエーションを改めて考えてみましょう。

新しい家を先に買ってしまってから、住んでいた家を後で売る場合、ダブルローンが必要になります。このシチュエーションにならないように住み替えをすれば、ダブルローンを使わなくて済むのです。考えられるのは、次の2つのパターンでしょう。

1.先に住んでいた家を売り、後で新しい家を買う(売却先行)

住んでいた家を売ってから、新しい家を買うまでは賃貸マンション、アパートなどに住んでつなぐ方法です。この場合のメリットとデメリットを考えてみましょう。

メリット

時間に余裕がある場合なら、売却活動を丁寧に行え、買主との交渉にもじっくり取り組める方法です。このため、高い価格で売れる可能性が高まります。また、先に売っておけば、まとまったお金が手に入るので、資金計画が立てやすくなるのもメリットでしょう。

デメリット

新しい家を買うまでの仮住まいに使うマンション、アパートなどの費用がかかるのも事実です。ちょうどいいタイミングで新しい家が見つかれば問題がありませんが、タイミングが悪いと仮住まい期間が長引くため、当然お金はかかってしまいます。

2.住んでいた家の売却と新しい家の購入を同時に進める(同時進行)

住んでいた家の引き払いと同時に、新しい家の引き渡しを受ける方法です。先に住んでいた家を売却する契約を結ぶパターンと、先に新しい家の購入の契約を結ぶパターンの2つがあります。この方法のメリットとデメリットを考えてみましょう。

メリット

住んでいた家を引き払ったら、すぐに新しい家に住めるため、仮住まい期間がありません。仮住まい期間の家賃がいらないのは大きな魅力です。また、金融機関によっては住み替えローンの相談に応じてくれます。資金面にもゆとりが持てるでしょう。

デメリット

どちらのパターンを用いたとしても、期日までに売却・購入を完了させ、住んでいた家の引き払いと新しい家の引き渡しを同時に行わなくてはいけません。スケジューリングに失敗すると、妥協して売却・購入をしてしまい、満足のいかない住み替えになってしまうリスクが大きいです。

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