住み替えローン(買い替えローン)はどんな時に使う?注意点もご説明!

住宅ローンは基本的に、新しく家を買う場合を想定して必要な資金を貸してくれる金融商品です。一方で、今住んでいる家を売却し、新しい家を買うとき、一定の条件に当てはまれば使える「買い替えローン(住み替えローン)」という金融商品もあります。通常の住宅ローンとどう違うのでしょうか。

そして、実際に買い替えローン(住み替えローン)を使う場合は、何に注意すればいいのでしょうか。賢く利用するために押さえておきたい知識を解説します。

どんな時に使えるローン?

今住んでいる家を手放し、新しい家に住み替える場合、問題となるのが住宅ローンの扱いです。家を売ったお金で住宅ローンが完済できるなら、あまり悩む必要はないでしょう。

しかし、「住宅ローンの残債>家の売却額」となった場合、どうすればいいのでしょうか?大前提として覚えておいていただきたいのが、「残債がある状態では、家は売れない」という事実です。

住宅ローンを組んで家を購入した場合、金融機関はその家に抵当権を設定します。分かりやすく言えば、住宅ローンの返済が滞った場合、金融機関が家自体を売却してしまう仕組みです。

家を売却する場合、抵当権をなくさなければいけませんが、そのために行う登記(抵当権抹消登記)をするためには、残債がないのが条件となっています。預金を切り崩したり、家族・親族に援助を申し出て残債の返済に充てられれば問題はありませんが、そうでない場合、別の手段を検討しなくてはいけません。

ここで、「売ろうとする家の住宅ローンの残債+不動産会社への仲介手数料+新しい家の購入資金」を調達する手段として、買い替えローン(住み替えローン)が出てきます。

つまり、一般的な住宅ローンが「新しい家の購入資金」のみを対象にした金融商品なのに対し、買い替えローン(住み替えローン)の場合は、より広い範囲の資金を対象にしているのです。

買い替えローン(住み替えローン)を利用するにあたって注意したいポイントとは?

一般の住宅ローンとは違った性質を持つ以上、ポイントを押さえて慎重に利用しなくてはいけません。特に、次の点には注意しましょう。

1.金額の性質をしっかり理解する

買い替えローン(住み替えローン)は住宅ローンの残債を返済しながら、次の家の購入資金も住宅ローンで賄う商品です。当然、通常の住宅ローンより想定融資額が大きくなるため、金融機関の審査も厳しくなります。

検討する際は、まず、ご自身の年収、勤務先の状況、健康状態(団体信用生命保険に入れるか)などを一度振り返ってみましょう。また、実際に審査に通ったとしても、毎月の返済を続けていけるのかどうかをしっかり見極めてください。

特に、買い替えローン(住み替えローン)を契約した年齢が高い場合は、ご自身やご家族の介護費用等もねん出できるかどうかも併せて考える必要があります。一度、ファイナンシャルプランナーなどの専門家にライフプランの策定も併せて、シミュレーションを行ってもらうのがおすすめです。

2.様々な機関・専門家との連携を行う

買い替えローン(住み替えローン)を利用するにあたって、知っておいてほしい大事なポイントがあります。「売りたい家の住宅ローンの残債の一括返済日=買い替えローン(住み替えローン)の融資実行日」という式が成り立たなければいけません。

つまり、次の5つのタスクを1日で全部完了させるのが条件となります。

  1. 売りたい家の買い手の確定
  2. 実際の売却金額の確定
  3. 住み替えたい住まいの契約書作成
  4. 不動産会社に支払う仲介手数料の確定
  5. 新旧の家の登記事項証明書(登記簿謄本)の名義変更手続き

正直、全部を1日で完成させるのは、自力では不可能に近いです。そのため、不動産会社の担当者、司法書士、税理士、金融機関の担当者などが連携して対処するのが大事になります。まずは、仲介してくれる不動産会社の担当者に相談し、各関係者への連絡やスケジュール調整をお願いしましょう。

3.買い替え特約や買い取りの利用も検討する

買い替えローン(住み替えローン)は、今住んでいる家が売れなかったら融資が実行できないのも大きな特徴です。買い手がいつまでたっても現れない場合、どうすればいいのでしょうか。このような不安に備えるために、買い替え特約の利用をおすすめします。

これは「この時期までにこの金額以上で売れない場合、新しい家の購入を白紙に戻す」という特約です。特約をつけておけば、違約金を支払う必要もなくなるのは大きなメリットでしょう。一度、不動産会社に相談してみるのをおすすめします。

さらに、住み替えまでに時間がない場合や、なかなか相談や折衝に時間がかけられない場合、不動産会社に対して買い取りをお願いするのも検討しましょう。仲介で手放す場合よりは安くなってしまいますが、確実にお金が手元に入るため、スムーズに住み替えができます。

いずれの方法を用いるにしても、もっとも大事なのは不動産会社の担当者とのやり取りです。対話を重ねていく中で、「どうするのが一番いいのか」という点が見えてくるはずなので、その点に基づいて行動しましょう。

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