【保存版】権利書を紛失した!一体どうすればいい?

土地、戸建て、マンションを購入した場合、権利書も一緒に手に入れます。しかし、災害で家がなくなってしまったり、泥棒に入られたり、はたまた不注意で失くしてしまった場合、どうすればいいのでしょうか?

失くさないように保存するのが基本ですが、いざというときのために対処法を押さえておきましょう。

そもそも権利書って何?

土地などの不動産に関しては、高額かつ他のものと取り替えがきかないため、「法律上は誰の持ち物なのか」がとても重要になります。そのため、法務局への届け出(=登記)を必須にし、誰の目から見ても「法律上は誰の持ち物なのか」を明らかにしているのです。

一般的に、権利書といった場合は、「所有権の権利に関する登記済証」を指しています。昔の法律では、登記を済ませたら、紙で登記済証が交付されましたが、平成16年には登記のシステムそのものが電子化されたため、権利証は登記識別情報(パスワード)になっています。英数字12桁のパスワードが紙に印刷した状態で渡されるのが特徴です。

なお、平成16年の法律改正以前に登記を済ませた不動産に関しては、紙の登記済証が交付されているので、なくさないようにしてください。これ以降の文章では、分かりやすくするために紙、情報のいずれについても「権利書」の名前で統一します。

権利書を失くしたらどうなるの?

実際、権利書を失くしたらどうなるのでしょうか?皆さんが抱くイメージとしては、「不動産を処分できない」「権利書を盗んだ人に好き勝手されてしまう」あたりでしょう。

しかし、そんなことはないので安心してください。理由を説明しましょう。

1.実際に登記を変更するには印鑑証明書が必要だから

不動産の売却や担保設定にあたっては、登記を変更する場合は、法務局に行き、書類を提出しなくてはいけません。必要な書類の中には申請者本人の印鑑証明書が含まれているため、実際に所有者でない人が勝手に売却や担保設定するのは難しいでしょう。

印鑑証明書を偽造すればできるかもしれませんが、犯罪(=文書偽造罪)になります。

2.司法書士が本人確認をするのが普通だから

現実的にも、登記申請は司法書士が代理人として申請する場合が多いです。司法書士も、登記を行う場合は本人確認を欠かさない上に、本人確認に関する記録を残さなければいけないため、本人以外の人が権利書を手に入れて勝手に申請したとしても、どこかで気づくでしょう。

3.仮に登記ができたとしても無効だから

人のものを盗む=窃盗は犯罪です。盗んだ権利書で登記を済ませたところで、窃盗という不法行為が前提となっている以上、登記自体は無効になります。

ここまでの話をまとめると、権利書をなくしたからと言って、即大変なトラブルに…というほど深刻でもないようです。

権利書を失くしたら、何をすべき?

しかし、権利書を失くした場合、そのままにしておくと困るのも事実でしょう。不動産を売買する場合、権利書は必須になるため、何らかの形で代替手段を講ずる必要があります。いくつか取りうる手段をご紹介しましょう。

1.本人確認情報を作成してもらう

司法書士に依頼し、本人確認情報を作成してもらいましょう。これを権利書の代わり用いれば、登記の申請を司法書士に代行してもらえますが、嘘の情報を提供して書類を作成した場合、刑事罰に問われる可能性もあります。くれぐれも慎重に行ってください。

実際には司法書士と面談して聞き取り調査をし、所定の書類を提出して作業を進めてもらいます。必要な書類を表にまとめました。

(表作成)
身分証明書(有効期限内のもの)/1号書類(1点以上の提示)/・運転免許証 ・パスポート ・特別永住者証明書 ・在留カード
身分証明書/2号書類(2点以上の提示)/・国民健康保険証、健康保険証、船員保険証、介護保険証、医療受給者証、後期高齢者医療被保険者証
・健康保険日雇特例被保険者手帳
・国家・地方公務員共済組合員証、私立学校教職員共済加入者証
・国民年金手帳
・児童扶養手当証書、特別児童扶養手当証書、母子健康手帳、身体障害者手帳、精神障害者保健福祉手帳、療育手帳、戦傷病者手帳

※これらの書類が1点しかない場合は、官公庁から発行、発給された書類その他これに準ずるもので、氏名、住所および生年月日の記載があるもの(3号書類)を1点提出する。
権利の取得や設定を確認できる書類/・物件購入時の売買契約書、重要事項説明書、領収書
・建物新築時の請負契約書、建築確認通知書、検査済証、領収書
・登記原因証明情報の写し
・登記完了証
・遺産分割協議書、相続関係書類
などのいずれか
名義人と不動産との関連性を確認できる書類/
・固定資産税納税通知書または領収書
・公共料金(電気、ガス、水道、電話)の領収書
などのいずれか
2)登記識別情報の失効申出制度を利用する
これは法律が変わってからの権利書(登記識別情報)だった場合に有効な方法です。
法務局に印鑑証明書とともに失効申出書を提出すれば、登記識別情報自体を無効にできます。
つまり、パスワードを無効化させられるので、不正にパスワードを取得したとしても、情報にはアクセスできません。
自分で書面を提出してもいいですし、司法書士に頼んでもいいでしょう。
なお、一度失効させた場合は復活できない(=同じパスワードは使えない)点にも注意してください。

まとめ

権利書を失くしても、それだけで不動産の所有権自体を失うわけではないので安心してください。ただし、売却など登記の変更を伴うイベントを控えている場合は、権利書がない前提で準備を進めなくてはいけないので、一度司法書士に相談されることをおすすめします。

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