マンション売却後の確定申告、必要書類は?

マンションを売却した場合、状況によっては確定申告をしなくてはいけません。でも、確定申告なんてやったことがない、という人は結構いるのではないでしょうか?

そこで、確定申告は何かという話から必要書類まで、確定申告のための知識を伝授します。これで確定申告も怖くありません!

ところで、確定申告って何?

最初に、そもそも確定申告が何かを説明しておきましょう。会社勤めをされている方なら、税金は給料から天引きされているため、会社が年末調整の手続きを行ってくれれば、自分で何かをする必要は基本的にありません。

しかし、自営業など、自分でビジネスを立ち上げて生計を立てている人や、会社勤めの方(給与所得者)であっても、給料以外に収入があった人は確定申告を行う必要があります。

つまり、自分で納めるべき税金を計算し、申告書を提出し、実際に税金を納めるのが確定申告です。ところで、確定申告をする必要があるのに、しなかった場合、いったいどうなってしまうのでしょう?

一言でまとめれば、「余計に税金を貼らなくてはいけません」が答えです。確定申告をしなかった場合、無申告とみなされ、法定納付期限の翌日から完納する日まで利息分(=延滞税)がかかります。期限内に確定申告を済ませるのが基本と考えてください。

どんな時に確定申告をしないといけないの?

マンション売却後、確定申告をしなければいけないのはどんなケースでしょうか。まず、マンション売却で利益が出た場合、給料以外に収入があったとみなされるため、確定申告を行う必要があります。

この利益は、税法上では譲渡所得と呼ばれ、利益の額に応じた税金を支払う仕組みです。一方、損失が出た場合、確定申告を行う必要はありません。

しかし、損失が出たということで、給料などの所得と相殺し、結果として税金を安くできる「損益通算」という仕組みもあります。この仕組みは、確定申告を行わないと利用できないので、やはり確定申告を行うに越したことはないでしょう。

確定申告に必要な書類は?①利益が出た場合

ここで、確定申告をに必要な書類に話を移しましょう。実は、マンション売却で利益が出た場合と損失が出た場合とでは、必要な書類が少々異なります。最初に、利益が出た場合に必要となる書類についてはこちらです。

税務署から入手するもの
  • 確定申告書B様式
  • 分離課税用の確定申告書
  • 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)
自分で準備するもの
  • 不動産売却時の売買契約書
  • 不動産購入時の売買契約書
  • 仲介手数料、印紙税などの領収書

また、マンションを売却した場合、状況に応じて次の特例が使えます。特例の名称・内容と特例を受ける場合に追加で提出する書類も表にまとめました。

特例の名称/内容/追加で提出する書類
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例/所有期間に関わりなく、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる/戸籍の附票の写し
マイホームを売った時の軽減税率の特例/マイホームの所有期間が10年を超えていた場合に、課税長期譲渡所得金額に応じて税率の軽減が受けられる/売った居住用家屋やその敷地の登記事項証明書

確定申告に必要な書類は?②損失が出た場合

損失がでた場合、「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」が使える可能性があります。マンション売却自体が税法が求める要件に合致すれば、ぜひ使ってください。

ここで、特例の適用対象となる「譲渡資産」の範囲と「特定譲渡」の要件についてまとめました。

(表作成)
譲渡資産の範囲
/個人が有する家屋又は土地等(土地又は土地の上に存する権利をいいます。以下同じ。)で譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるもののうち次に掲げるもの。
(1)譲渡する個人が居住の用に供している家屋で国内にあるもの
(2)(1)の家屋でその個人の居住の用に供されなくなったもの
(3)(1)又は(2)の家屋及びその家屋の敷地の用に供されている土地等
(4)譲渡する個人の(1)の家屋が災害により滅失した場合において、その個人がその家屋を引き続き所有していたならば、譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えることとなるその家屋の敷地の用に供されていた土地等

特定譲渡の要件
/(1)?平成29年12月31日までに行われる譲渡(通常の売買のほか、借地権の設定などの譲渡所得の基因となる不動産等の貸付けを含む。)であること
(2)?譲渡する個人の親族等に対する譲渡及び贈与又は出資による譲渡でないこと

出典
No.3392 「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の対象となる「譲渡資産」及び「特定譲渡」とは|譲渡所得|国税庁
https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3392.htm

また、提出書類ですが、次の3つが必要になります。
(枠で囲う)
(1)?特定居住用財産の譲渡損失の金額の明細書(確定申告書付表)
(2)?特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書
(3)?売却したマイホームに関する次の書類
イ?登記事項証明書や売買契約書の写しなどで所有期間が5年を超えることを明らかにするもの
ロ?売買契約日の前日におけるそのマイホームの住宅ローンの残高証明書

出典
No.3393 「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を受けるための申告手続と添付書類|譲渡所得|国税庁
https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3393.htm

確定申告の流れ

書類が用意できたら、実際に確定申告をしてみましょう。まず、確定申告書を手に入れてください。最寄りの税務署でももらえますが、一番簡単なのは国税庁のホームページのコンテンツ「確定申告書等作成コーナー」を利用することでしょう。

画面のナビゲーションに従って金額を入力すれば、自動的に申告書ができてしまいます。

参照
所得税(確定申告書等作成コーナー)|申告・納税手続|国税庁
https://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/kakutei.htm

また、出来上がった申告書は郵送で提出すれば、混雑した窓口に並ぶ必要もありません。
ただし、平成29年から申告書の提出にあたって添付する本人確認書類の規定が変更になっているため、注意してください。

(表作成)
マイナンバーカードを持っている場合/マイナンバーカードの写し(両面)
マイナンバーカードを持っていない場合/①と②から1点ずつ用意
/①番号確認書類(マイナンバーが確認できる書類)
・通知カード
・住民票の写しまたは住民票記載事項証明書(マイナンバーの記載があるもの)
②身元確認書類
・運転免許証
・公的医療保険の被保険者証
・パスポート
・身体障害者手帳
・在留カード

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