【賢く利用】買い替え特約は停止条件付き契約の一つである点を押さえよう

古い家を売って、新しい家に住み替えたい場合、「新しい家を買う資金をどうするか」については真剣に考えなくてはいけません。ほとんどの人が、古い家を売ったお金を資金にするつもりで動いているはずですが、万が一、家が売れなかった場合どうすればいいのでしょうか?

そこで活用してほしいのが、買い替え特約です。買い替え特約とこの特約のベースにある考え方「停止条件付き契約」について解説しましょう。

まずは停止条件付き契約について知ろう

もともとは、民法127条1項で規定されている契約の形態です。

民法
(条件が成就した場合の効果)
第百二十七条  停止条件付法律行為は、停止条件が成就した時からその効力を生ずる。

引用
民法
http://law.e-gov.go.jp/htmldata/M29/M29HO089.html

これだとわかりにくいので、具体例を用いて考えてみましょう。大学受験生のお子さんに、「大学に合格したら、友達との卒業旅行の代金を出してあげる」という約束をしたご家族がいたとします。

つまり、「お子さんが大学に合格する」という条件の成立が、「卒業旅行の代金を出してあげる」前提となるのです。このように、ある一定の条件が満たすまでは、効力を発しない契約が停止条件付き契約であると考えてください。

買い替え特約は停止条件付き契約の一つ

ここで本題に入ります。家を売る場合の「買い替え特約」についてです。住んでいた家を売って住宅ローンを完済しその残りを新しい家の購入資金に充てる場合や、いわゆる住み替えローンを組む場合、住んでいた家が売れるかどうかが重要になります。

万が一、売れなければ新しい家を購入することもできないので、住み替えプラン自体の見直しが必要です。時間に余裕がある場合なら見直しもできますが、余裕がない場合、見直す代わりに何かできないか考えておく必要があるでしょう。

そこで活用してほしいのが買い替え特約です。一言でまとめると、「新しい家を買う前提で動いているが、住んでいた家の売却がうまくいかない場合は、新しい家を買う契約を白紙撤回する」という特約になります。

つまり、「住んでいた家の売却がうまくいかない」という条件が成立した場合、「新しい家を買う契約を白紙撤回する」という特約が効力を発するのです。いい物件は見つけたものの、住んでいた家がうまく売れるかどうか不安な場合に、この特約は活用できます。

停止条件付き契約のメリット・デメリットを押さえよう

停止条件付き契約は上手に使えばメリットが大きいですが、一方でデメリットもあります。ここでは、メリットとデメリットを比較して説明しましょう。

1.メリット

住んでいた家が売れなくて、新しい家の購入を断念し、不動産会社にキャンセルを申し入れた場合でも、違約金はとられません。もし、この特約を付けずに住み替えのために動き、最終的に新しい家の購入を断念した場合は、違約金を取られる可能性があります。

具体的な数字は不動産会社によって異なりますが、相場としては物件価格の10%程度です。数百万円単位の違約金の心配をしなくていいのは大きなメリットでしょう。

2.デメリット

まず、住んでいた家を売ろうとしている側のデメリットを考えてみましょう。特約を盛り込む場合、具体的なタイムリミットを設定します。たとえば、「○か月後の○月○日までに住んでいた家が売れなければ、新しい家の購入契約は白紙撤回する」という特約を盛り込んだとしましょう。

○月○日が近くなればなるほど、焦りが生じてしまい、ご自身に不利な条件でも飲んでしまう可能性があります。時間がない場合は仕方がありませんが、比較的時間がある場合に特約を盛り込んでしまうと、結果的に不利になってしまうのです。

次に、新しい家を売ろうとしている側(=不動産会社)からのデメリットを考えてみましょう。買主が住んでいた家が売れなければ、新しい家の購入契約はキャンセルになってしまう以上、仲介手数料をもらえない可能性があります。

経営規模の大きな不動産会社ならともかく、小さな会社なら1件契約を逃しただけでも大きな損害になるため、「できれば買い替え特約はつけたくない」と思っている場合があるのも現実です。実際にこの特約を使いたい場合は、不動産会社と話し合いをしてからにしましょう。

買い替え特約を利用する場合の取引の流れは?

最後に、買い替え特約を利用した場合、取引の流れがどうなるのかについて説明しておきましょう。

  1. 不動産会社と契約を結ぶ際、買い替え特約を付けられるかどうかを確認する。
  2. つけられる場合、不動産の売却価格、特約の期限、手付金、損害賠償額など契約の詳細について話し合い、合意を得る。文書でやり取りを残すこと。
  3. 合意が得られたら、先に新しい家の購入契約を締結する。この時点で手付金も払うのが一般的。
  4. その後、住んでいた家の販売活動を行い、無事に売却できれば新しい家の購入契約も成立するので、手付金を除いた残りの代金も決済する。
  5. 万が一、特約の期限までに住んでいた家を売却できなかった場合は、新しい家の購入契約も白紙に戻り、手付金は全額戻ってくる。

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