住宅ローンの残債がある場合のマンション売却の方法とは?

せっかく買ったマンションでも、引っ越す必要が生じたら売らなくてはいけない可能性があります。しかし、住宅ローンの返済が残っている=残債がある状態で、マンション売却にこぎつけることは果たして可能なのでしょうか?

ここでは、考えらえれるケースごとに、対策を考えてみたいと思います。

まずはマンション売却と住宅ローンの関係を押さえておこう

マンションを購入する場合、多くの人が住宅ローンを組んでいるはずです。住宅ローンを契約した金融機関は、物件(ここではマンション)に対し、抵当権を設定します。つまり、住宅ローンの返済が滞ったら、最終的に金融機関はマンションを競売して、住宅ローンの返済に充てるのです。

マンションを売却する場合は、抵当権を抹消しなければいけませんが、それには住宅ローンの完済が大前提となります。そのため、住宅ローンの残債がある場合、基本的にマンション売却にはこぎつけられないと考えてください。

ケース①売却代金で住宅ローンが完済できる

ここからは、考えられるケースごとの対策を考えていきましょう。最初に、売却代金で住宅ローンが完済できる場合、何ら問題はありません。査定額が住宅ローン残高より多かったり、査定額と貯蓄額の合計が住宅ローンを完済できる水準ならば、あまり心配はしなくてもいいでしょう。

実際に中古マンションを売る場合、住宅ローンの完済と物件の引き渡しの流れは、次の通りになります。

  1. 不動産会社から売却代金を受け取る。
  2. 売却代金をそのまま住宅ローン残債の返済に充てる。
  3. 抵当権抹消登記および所有権移転登記を行い、マンションの所有権が買主に移る。

ケース②買い替えローンを使う

マンション売却のあと、新しい家を購入する場合、買い替えローンを使う方法も考えられます。売却代金で住宅ローンが完済できない場合に活用できるので、覚えておきましょう。

買い替えローンとは、住んでいた家を売って、新しい家に住み替える人を対象にした住宅ローンです。新しく購入する物件の代金と住んでいた家の住宅ローンの残債を返済するための資金を貸してくれる商品となっています。

ただし、利用にあたっては金融機関ごとに所定の条件があるため、よく確認しましょう。不動産会社、金融機関の担当者に「自分は住み替えローンが使えるのか」と聞いてみることをおすすめします。

また、金融機関によっては、様々な特約を付けられる住み替えローンを用意しているので、併せて検討してみてください。ここでは、とある金融機関が用意している特約をご紹介します。

(表作成)
クロスサポート/夫が主債務者、妻が連帯債務者となっている契約において、契約期間中にどちらか一方が死亡した場合、それ以降の住宅ローンの返済は免除される。
8大疾病保証付住宅ローン/ガン、急性心筋梗塞、脳卒中、高血圧症、糖尿病、慢性腎不全、肝硬変、慢性膵炎等の疾病で一定の状態になった場合、それ以降の住宅ローンの返済は免除される。
自然災害時返済一部免除特約付住宅ローン/地震等の災害により住宅に損害が生じた場合、ローン返済の条件が緩和される(一定期間のローン返済免除等)

参照
住宅ローン 住み替えローン : 三井住友銀行
http://www.smbc.co.jp/kojin/jutaku_loan/shinki/shouhin/sumikae/

ケース③任意売却を検討する

売却代金で残債を完済できない、買い替えローンも使えない…そんな場合はどうすればいいのでしょうか?選択肢として考えらえるのは、任意売却です。

これは、金融機関と相談して、競売ではなく普通の売却でマンションを処分し、その代金を住宅ローンの残債の返済に充てることをいいます。残債がある場合は、毎月分割して払うので、任意売却しただけでは住宅ローンは完済できません。

通常の不動産売却と同じように取引が進んでいくので、傍目には「住宅ローンが払えないから引っ越す」とはまずわかりません。金融機関との話し合い次第では、住み替えるまで余裕を持ったスケジュールで動けるのも大きなメリットでしょう。

ただし、任意売却にあたって新しい連帯保証人を求められるケースもあるので、調整も合わせて行わなくてはいけません。実際に任意売却を行う際は、知識の豊富な司法書士等の専門家に相談して進めていくのが一番無難でしょう。

ケース④いっそ手放さない

完済できる見込みがないなら、手放さないのも選択肢の一つです。特に、転勤等で引っ越しをする場合、他の場所に住んでいる間だけ賃貸に出すのも検討しましょう。リロケーションといって、不動産会社に一括借り上げをしてもらい、貸出の管理までお任せできるサービスがあるので、ぜひ利用してください。

定期借家契約といって、一定の期間が完了したら更新せずに賃貸借契約を終了させられる仕組みで入居者を募ってくれるため、転勤から帰ってきたら、元の家にまた住めるのは大きなメリットでしょう。入居者がいる間は家賃収入が入ってくるため、それを住宅ローンの返済に充てるのも一つの手段です。

何をするにも、まずは査定から

ここまで紹介した方法のどれを試すかは、人によって様々なはずです。でも、「実際、自分のマンションはいくらで売却できるのか」という点を把握しないと、何も始まりません。住み替えを検討し始めた時点で、一度査定を受けるのをお勧めします。

いきなり不動産会社の査定を受けるのはハードルは高い、と思われるなら、一括比較サイトを利用してみてください。売却を考えているマンションの築年数、住所、間取りなど所定の条件をフォームに入力して送信すれば、興味を持った不動産会社が査定結果を送ってくれます。
おおよその査定額をとらえられるでしょう。

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