一般媒介契約、明示型と非明示型のどちらがいいの?

不動産会社に頼んで物件を買ってくれそうな人を探してもらうことを「媒介」と言います。このうち、複数の不動産会社に同時並行で頼むことを一般媒介契約といいますが、さらに細かくすると「明示型」と「非明示型」に分かれます。

一体、何が違うのでしょうか?そして、メリットとデメリットはどうなっているのでしょうか?不動産会社の担当者との付き合い方も含めて、考えてみましょう。

まずは媒介の種類をおさらいしよう

本題の明示型と非明示型の違いに入るまでに、まずは不動産取引における媒介契約の種類をおさらいしましょう。専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があります。

他の不動産会社に同時並行で頼んでもいいか、または、自分で相手を見つけてきて話をすすめてもいいか(自己発見取引の可否)という観点に絞って比較表を作りました。

(表作成)
○=可能、×=不可を表す
契約の種類、条件 専属専任媒介契約 専任媒介契約 一般媒介契約
他の不動産会社に同時並行で頼んでいいか ×
× ○
自分で相手を見つけていいか ×
○ ○

この違いを踏まえ、話を進めていきましょう。

明示型と非明示型の違い

一般媒介契約は、自分で相手を見つけてもいいし、他の不動産会社に同時並行で頼んでも問題はありません。そこで、不動産会社の担当者に「他も当たっています」と言っていいのかどうかが問題になります。分かりやすくいえば、明示型はそれを伝えて取引を進めること、非明示型は伝えないで取引を進めることです。

なお、明示型の場合、どこの不動産会社とやり取りをしているかをすべて伝える必要があるため、伝えていない不動産会社で売却が決まった場合、広告費などを違約金として請求されるおそれもあります。いずれにせよ、明示型を選ぶ場合は、すべて伝える前提で動きましょう。

明示型を選ぶべき理由とは?

ここで問題になるのが、明示型と非明示型のどちらを選んだほうがいいのかという点でしょう。一つの結論としては、「伝えたくない事情がある場合以外は、明示型にしておいたほうが無難」と言えます。不動産会社にとっては、売買契約を成立させられるかどうかが業績に大きく響いてきます。

当然、「他の会社には負けない!」とばかりに広告活動を展開しているため、どの会社に頼んでいるかがわかれば、気合を入れて仕事をしてくれるでしょう。
また、不動産会社の担当者に情報を伝えることにより、信頼関係を構築するきっかけにもできます。特に非明示型を選ばなければいけない事情がない限りは、やはり明示型を選ぶのがおすすめです。

明示型を選んだ場合の不動産会社との付き合い方

明示型の場合、複数の不動産会社とやり取りをする前提で動きます。そこで、「どこまで話が進んでいるか」を不動産会社ごとに把握しておかないと、話がスムーズに進められません。スケジュール管理をしっかりしましょう。できれば、パソコンなどで一覧表を作り、情報を整理しておくのをお勧めします。

また、不動産会社の担当者も、他社の動向は気にしているはずです。誹謗中傷はよくありませんが、「こういうことを話していた」程度の情報は伝えましょう。情報が多ければ多いほど、担当者も自分たちの戦略を練ってくるため、うまくいけば想定以上にいい条件で売買が成立するでしょう。

ただし、不動産会社名前を伝える場合も注意が必要です。口頭でなく、メールなど履歴を残せる手段を使うほうが確実になります。

時間がない場合でも明示型は選ぶべきか?

しかし、明示型にはデメリットもあります。複数の不動産会社とのやり取りが前提である以上、対応に時間がかかるのも事実です。早く物件を売却してしまいたい場合、信頼できる不動産会社にだけ頼んで、話をまとめてもらったほうが満足のいく結果が得られるかもしれません。

明示型は複数の不動産会社で競い合いになる以上、うまくいけばいい条件で売れますが、そうでない場合は時間がかかってしまいます。また、一般媒介契約である以上、報告義務も明確に法律で規定されていません。プロ意識のある担当者だったら、自分から積極的に情報を共有しようと動いてくれるはずです。

しかし、意識の薄い担当者だった場合、積極的に依頼した側からコミュニケーションをとっていかないと、いつまでたっても話が進みません。担当者の意識のレベルが、明示型に限らず、一般媒介契約ではとても重要なのです。

「自分にはどれだけ時間があるか?」を考え、専任媒介契約、専属専任媒介契約も視野にいれながら、不動産会社との付き合いを考えてみてください。専任媒介契約、専属専任媒介契約は状況の報告が義務付けられているため、ある程度は強制力があります。

そして、いずれの契約を選ぶ場合でも、不動産会社の担当者と緊密なコミュニケーションをとっていくことが、結果として納得のいく契約に結びつけられるはずです。ほとんどの人にとっては、不動産の売買は人生で何度も経験するものではありません。それだけに、「この人にならなんでも話せる」という担当者を見つけることにもこだわりましょう。

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