偽装マンションを買ってしまった場合、補償はどこまで受けられる?

頑張って買ったマンションが、偽装マンションだった…こんな時、どうすればいいのでしょうか。契約解除、損害賠償など、何らかの補償は受けられるのが基本ですが、そうもいかない現実もあるのです。

そこで、偽装マンションをめぐる現状、法律上取りうる手段、及び強力にサポートしてくれる団体をご紹介します。

耐震強度の偽装が大半

いわゆる偽装マンションと言われるものが何か、という点から説明しましょう。最も多いのが、「データを改ざんし、耐震強度が基準に満たない建築物が出来上がってしまった」ケースです。マンション・ビルなどの大規模な建物を建築するにあたっては、耐震強度が基準を満たしているかが厳しくチェックされます。

これらの大規模な建物に関しては、国土交通省が認定したプログラムに数値を入力し、構造計算書を作成するのが一般的な流れとなっています。しかし、一部の心無い建築士が構造計算書の一部を別の計算書のデータに差し替えるなどの偽装工作を行えば、耐震強度が基準に満たないマンション・ビルができてしまうのです。

国土交通省は偽装ができないように、プログラムを全面的に改訂し、電子データを再計算して改ざんの有無を判定できるようにしましたが、完成してから何年もたって改ざんが発覚するケースもあります。

法律上は責任を問える

もし、自分のマンションが偽装マンションだった場合、責任を追及する方法はあるのでしょうか。
法律上は、ちゃんと責任を問える余地があるのでご安心ください。

1.瑕疵担保責任

購入したマンションに、契約成立時では明らかになっていなかった隠れた瑕疵(ここでは耐震強度の偽装)があった場合、買主は契約解除や損害賠償を売主に対して請求できます。民法では買主が瑕疵を発見した日から1年以内なら売主に責任を追及できる仕組みです。

また、宅建業法では「民法の規定より不利になってはいけない」という趣旨から、瑕疵担保責任に関する特約の期間を2年以上としているのが通例となっています。とにかく、「何かがおかしい」と気づいたら、すぐに動き始めるのが賢明でしょう。

2.不法行為責任

万が一、マンションを購入してからだいぶ年数が経過してしまってから偽装に気づいた場合、責任は問えないのでしょうか。瑕疵担保責任に基づいて責任を問える期間は短いですが、民放の不法行為責任を根拠にして責任を問う余地があります。

この場合、マンションの居住者は、マンションの建築に携わった設計・施工業者に対し責任が問えますが、その期間は20年と極めて長いです。

実際に偽装マンションを購入してしまった、住み続けたために不都合が生じた場合、時期にもよりますが瑕疵担保責任・不法行為責任の両方を問う余地があります。諦める前に、専門家に相談してみるといいでしょう。

3.現実の対応はまちまち

現実的には、偽装マンションを巡る補償はどうなっているのでしょうか。一言でいえば、「対応はまちまち」というのが現実です。実際にあった偽装マンションへの対応をまとめてみました。

  • 購入代金を全額返還する。
  • 購入者全員の同意が得られた場合、購入価格より若干高い金額で買い戻す。
  • 会社が破産申し立てをしたので、破産管財人が会社財産を換金し、税金や従業員の賃金・退職金を支払ったあと、残りの金額を分配した。

購入代金の全額返還ならまだいいほうで、買い戻しや残りの金額(=残余財産)の分配の場合、買主が十分な補償を受けられるとは言えないのが事実でしょう。

自治体の責任追及の余地もある

偽装マンションの責任を問えるのは、売主や設計・施工業者だけではありません。興味深い判例があるので紹介しましょう。偽装マンション建設をめぐる自治体の責任に関し、最高裁判所は「民間の検査機関が実施した建築確認は自治体が監督して行われており、自治体の事務である」との判断を下しています。

また、別の裁判でも横浜地裁が「検査機関に故意や過失があれば、自治体も損害賠償の責任を負う」との見解を示しています。つまり、場合によっては自治体の責任を問えるので、あきらめないようにしましょう。

おかしいと思ったら専門家に相談を

法律上は責任を問える余地はありますが、実際にどのように手続きを進めていけばいいのでしょうか?かなりの確率で裁判に持ち込む以上、弁護士・建築士などの専門家のサポートがなければ、十分な補償に持ち込むのは困難です。頼りになる団体をご紹介しましょう。

偽装マンションを含む、欠陥住宅被害の救済・予防を目的として設立された専門家のネットワークとして「欠陥住宅全国ネット(欠陥住宅被害全国連絡協議会)があります。弁護士・建築士・研究者などのエキスパートが全国から相談を受け付けているので、「おかしいな」と思ったらまずは相談してみてください。

各ネットがカバーする地域を表にまとめました。
(表作成)
ネットの名前/カバーする都道府県
北海道ネット
/北海道
東北ネット
/青森県
秋田県
岩手県
山形県
宮城県
福島県
関東ネット
/千葉県
茨城県
栃木県
群馬県
東京都
埼玉県
神奈川県
甲信越ネット
/新潟県
長野県
山梨県
北陸ネット
/富山県
石川県
福井県
東海ネット
/静岡県
愛知県
岐阜県
京都ネット
/京都府
滋賀県
関西ネット
大阪府
奈良県
和歌山ネット
/和歌山県
神戸NET
/兵庫県
中国・四国ネット
/岡山県
広島県(広島欠陥住宅研究会)
鳥取県
島根県
山口県
香川県
愛媛県
徳島県
高知県
ふくおかネット
/福岡県
大分県
宮崎県
佐賀県
長崎県
熊本県
鹿児島県
沖縄県

参照
欠陥住宅全国ネット 欠陥住宅被害全国連絡協議会
http://www.kekkan.net/

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