マンション売却の手取り額、どうやって計算するの?

マンション売却の際におかしてしまいがちな間違いが、「マンションが売れたら、売却金額分のお金がそのまま手元に入ってくる」と考えてしまうことでしょう。中には、そのお金をあてにして住み替える物件や引っ越しプランを考える人もいるはずです。

しかし、マンション売却の際は、売主が様々な費用を負担しなければいけません。費用を計算できれば、自然と手取り額がいくらになるかもわかるので、費用の内訳と計算方法について知りましょう。

売買金額と手取り金額の関係とは?

不動産において、売買金額と手取り金額の関係を式に表すと「売買金額―諸費用=手取り金額」となります。諸費用の内訳と相場を知っておけば、おおよそいくら受け取れるのかがわかるはずです。諸費用を大まかに分類すると、次の5つに分かれるので、それぞれについて詳しく解説していきます。

  • 仲介手数料
  • 印紙税
  • 所得税および住民税
  • 登記費用
  • その他の費用

かかる費用その1・仲介手数料

マンション売却の場合、自分で買ってくれる人を探してきて、話をうまくまとめた(=自己発見取引)なら別ですが、たいていは不動産会社に買ってくれる人を探してもらうように頼むでしょう。

つまり、不動産会社に仲介を頼む以上、売却が成立したなら成功報酬=仲介手数料を払わなくてはいけません。仲介手数料に関しては、税抜の売買代金ごとに上限が決まっているため、分かりやすく表にしてみました。

 売買代金(税抜) 計算式
200万円以下 売買代金×5%+消費税
200万円超~400万円 売買代金×4%+2万円+消費税
400万円超 売買代金×3%+6万円+消費税

具体的な数字を用いて考えてみましょう。売買金額が2,000万円だった場合、(2,000万円×3%+6万円)×1.08=71万2,800円となります。もちろん、これはあくまで上限値であって、実際には不動産会社とのやり取りの中で金額が決まるものです。

最近では、仲介手数料の低さを売りにする不動産会社も出てきたので、交渉の余地はあるでしょう。ただし、仲介手数料を安くする交渉を行う場合は、実際に販売活動に入る前に話し合いを済ませておくのをおすすめします。

販売活動が始まってから交渉を行うと、不動産会社にとっては利益計画が狂ってしまうことになるため、いい反応は期待できません。快く販売活動を展開してもらうのなら、タイミングには十分に気を付けてください。

かかる費用その2・印紙税

マンション売却に限らず、あらゆる不動産の売買に関しては、契約書に金額に応じた収入印紙を貼らなくてはいけません。印紙を貼って税金を納めるシステムを取っているため、印紙税と呼ばれます。売買金額と印紙の金額の関係は、次のようになっています。

なお、平成30年3月31日までは軽減税率が適用されることも併せて押さえてください。

 契約金額 本則税率 軽減税率
10万円を超え
50万円以下のもの
400円 200円
50万円を超え
100万円以下のもの
1千円 500円
100万円を超え
500万円以下のもの
2千円 1千円
500万円を超え
千万円以下のもの
1万円 5千円
1千万円を超え
5千万円以下のもの
2万円 1万円
5千万円を超え
1億円以下のもの
6万円 3万円
1億円を超え
5億円以下のもの
10万円 6万円

出典
不動産売買契約書の印紙税の軽減措置
https://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/inshi/08/10.htm

また、ちゃんとした不動産会社なら考えにくいですが、契約書に印紙を貼り忘れてしまうケースもあります。万が一、不動産会社に税務調査が入って貼り忘れが発覚すると、本来納めるべき印紙税に加え、さらにその金額の2倍を罰金(=過怠税)として払わなくてはいけません。

つまり、本来貼るべき印紙が2万円だった場合、2万円+2万円×2=6万円を納める必要が出てきます。印紙に消印をしていない場合でも、罰金はかかりますので注意しましょう。念のため、契約書を取り交わすときに印紙が貼ってあるか、金額は正しいかどうかを不動産会社の担当者と確認するのをおすすめします。

かかる費用その3・所得税および住民税

マンションなどの不動産を売却した場合、売却代金から購入した時の代金(=取得費)と売却にあたりかかった費用(=譲渡費用)を差し引いた金額がプラス(=譲渡益が出た)なら、その分に対して所得税および住民税がかかります。マイナスの場合=譲渡損が出た場合はかかりません。

また、譲渡損が出た場合は、一定の条件にあてはまれば損益通算(=他の所得の黒字と不動産売買にかかる赤字を相殺できる)や繰越控除(=翌年以降に黒字が発生した場合、赤字分を差し引ける)の対象になることも覚えておきましょう。

かかる費用その4・登記費用

マンション売却の際、物件の所有権を買主に移す登記=所有権移転登記が必要になります。この場合、登記にかかる費用=登録免許税はマンションの価額の1,000分の4(平成29年3月31日までは1,000分の3)です。

さらに、マンション売却にあたり住宅ローンを完済した場合は、抵当権抹消登記も行わなくてはいけません。抵当権抹消登記の場合の登録免許税は、物件1件につき1,000円となっています。実際には、これらの手続きを司法書士に頼むケースがほとんどのため、司法書士への報酬も支払わなくてはいけません。地域によってもかなりばらつきがありますが、相場は次のようになっています。

 有効回答数 639
全体の平均値
北海道地区 33,058円
東北地区 35,195円
関東地区 44,417円
中部地区 45,779円
近畿地区 54,800円
中国地区 42,375円
四国地区 48,496円
九州地区 41,934円

※売買を原因とする土地1筆及び建物1棟(固定資産評価額の合計1000万円)の所有権、移転登記手続の代理業務を受任し、登記原因証明情報(売買契約書等)の作成及び登記申請の代理をした場合。

出典
報酬アンケート結果一覧―日本司法書士会連合会
http://www.shiho-shoshi.or.jp/cms/wp-content/uploads/2014/02/questionnaire.pdf

大体、3万円から5万円台と考えておくとよさそうですが、事務所や事例によってもかなり異なるので、事前に確認しましょう。

その他の費用

売買手続を進めていくにあたっては、印鑑証明が必須です。手数料は自治体によって異なりますが、200~300円前後(1通あたり)と考えておきましょう。また、引っ越す場合、引っ越し業者に頼む費用も必要です。

3~4月からの繁忙期と1、6、11、12月の閑散期とでは、ずいぶんと費用が違ってくるので、引っ越す時期をコントロールできるなら閑散期を狙うのも悪くありません。どの時期に引っ越しするにせよ、引っ越し業者は一つで決めてしまわず、複数の業者から見積もりを取る(いわゆる「相見積もり」)のを忘れないようにしましょう。

引っ越しの前に不用品は処分しておくことで、費用も時間も節約できるので、準備は早めに取り掛かるようにしてください。

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