任意売却で何ができる?メリット・デメリット・手続きも徹底解説!

住宅ローンがどうしても払えない場合、最終的には家を手放すしかありません。この時、返済が滞ったまま放置しておくと、金融機関が家を差し押さえ、競売の申し立てを行うため、とても低い値段で売りさばかれてしまいます。新しい家に住み替えるにも、時間もお金もない状態で準備をしなくてはいけないので大変です。

しかし、任意売却を使えば、これらの欠点を克服できます。任意売却について、押さえておきたい知識をご紹介しましょう。

任意売却ってどんな制度?

住宅ローンがどうしても払えない場合、残りの返済額(=債務)を残したまま、抵当権を解除してもらう仕組みです。金融機関は、住宅ローンを契約する際に、家に抵当権を設定します。抵当権とはわかりやすく言えば、「借金のカタ」です。

つまり、住宅ローンの返済が滞った場合、金融機関は物件を売却し、債務の回収を目指します。基本的に、抵当権が残っている状態では家を売ることはできません。

しかし、例外として住宅ローンの返済が遅れた場合、金融機関の合意を得て、任意売却により家を手放し住宅ローンを減らすことが認められているのです。

任意売却のメリットとは?

競売と比べると、任意売却のメリットがはっきりわかります。
次の3点は特に大きなメリットです。

1.市場価格に近い売値が期待できる

競売の場合、市場価格とかけはなれた金額で売却されてしまうのも珍しくありません。売却価格と債務の額の差が大きいと、その分の返済に追われてしまい、生活が苦しくなります。

一方、任意売却の場合は、市場価格に近い売値が期待できるため、返済額も少なくなることから、無理のない生活ができるのが大きなメリットです。

2.時間にゆとりをもって動ける

競売の場合、落札されたらすぐに家を出ていかなければいけません。家を出ていかなければ、不法占拠とみなされ、刑事事件に発展する可能性もあります。

一方、任意売却の場合は、引っ越し時期や条件を金融機関と調整する余地があるので、時間にゆとりをもって動けるでしょう。

3.プライバシーが確保される

競売にかけられた場合、裁判所の執行官が自宅調査を始めます。また、落札したい不動産業者がリサーチに来るのも珍しくありません。当然、いわゆる「ご近所の噂」になってしまうでしょう。

一方、任意売却の場合は、不動産会社も通常の売買に近い形で販売活動を行います。傍目から見れば、「家を売って引っ越す」程度の感覚でとらえられるため、プライバシーも守られるのです。

任意売却のデメリットとは?

デメリットがないわけでもないので、しっかり理解しましょう。

1.住宅ローンの支払いを止めなくてはいけない

住宅ローンの返済が苦しくても払い続けている場合、この制度は使えません。金融機関が任意売却を利用する条件として、住宅ローンを数か月滞納していることを掲げている場合が多いからです。利用する場合は、住宅ローンの支払いをあえて止めましょう。

2.信用情報機関に登録される

住宅ローンの支払いを止めてしまうと、「返すべきお金を返さなかった」という意味で、信用情報機関に登録されます。この場合、新たなローンが数年間(一般的には5年程度)組めなくなったり、クレジットカードの審査に通らなかったりするので、十分に注意してください。

実際に任意売却を行う際の手続きとは?

実際に任意売却を行う際の手続きは、次のようになっています。
住宅ローンが返せない場合を想定して説明しましょう。

1.当事者同士での話し合い

具体的には、売主・金融機関の担当者・不動産会社の担当者が話し合い、任意売却を行うかどうかを決めます。これを受けて、不動産会社が主導となって、任意売却の手続きを進めていく仕組みです。

2.売却価格、買主の決定

任意売却においては、「いくらで、誰に買ってもらうか」が重要なポイントです。金融機関が残りの住宅ローンを回収でき、かつ、より早く買主を見つけるためにも、これらの設定を慎重に行う必要があります。

3.金融機関との調整

任意売却を行う場合、利害関係者に条件を納得してもらえるのかもとても重要です。住宅ローンが返せないために任意売却を行う場合は、金融機関に対し不動産会社が条件を示し、調整を行います。

税金の滞納がないかも、この段階で確認するのが一般的な流れです。

4.任意売却の実行

ここまでの流れで、売却手続の準備が終われば、実際に売買する日(=決済日)を決め、当日に売主・買主・金融機関・不動産会社の担当者が集まります。

依頼を受けた司法書士が担保権の抹消及び所有移転等の登記手続を確認し、売買代金の支払いが行われれば、金融機関による競売手続の取り下げが完了します。

まとめ

任意売却は競売に比べていい条件で家を手放すことができますが、住宅ローンの支払いを止めることにもなるので、信用情報機関に登録されてしまうリスクもはらんでいます。もし、手を付けていない預金があるなら、そちらを切り崩して住宅ローンの返済に充てるのをまずは考えてみましょう。

手の打ちようがないと思ったなら、すぐに不動産会社や金融機関の担当者に相談してみるのをおすすめします。

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