専任媒介はメリット・デメリットを知って賢く使おう!

マンション、一戸建てなど、ご自分の家を売ろうとする場合、不動産会社に相談するのが基本です。不動産会社は家を買いたい人と売りたい人のマッチング(=媒介)を行いますが、同時並行で複数の不動産会社に頼むことも、一つの不動産会社に絞って頼むこともできます。

一つの不動産会社にだけマッチングを頼む=専任媒介のメリットとデメリットについて解説しましょう。

専任媒介とは?

不動産関連の仕事をした経験がないと、なかなか難しい言葉かもしれません。
まずは意味を押さえましょう。

専任媒介

一つの不動産会社にだけ媒介を依頼する契約のことです。ただし、売主自身で買主を見つけてくる(=自己発見取引)はできます。

専属専任媒介

専任媒介と同じく、一つの不動産会社にだけ媒介を依頼する契約です。専任媒介との違いは、売主自身で買主を見つけてくることもできません。この形式で契約した場合は、所定の期間が経過するまでは、他の不動産会社と話は進められないと考えておきましょう。

一般媒介

同時並行で複数の不動産会社に媒介を依頼することです。条件を見比べて、ご自分にとって一番いい条件の取引ができるので、時間がある場合は選択肢に入れるといいでしょう。

3つの形式を比較してみよう

この3つの媒介契約の違いを分かりやすく1つの表にまとめてみました。

媒介契約の種類 一般 専任 専属専任
他の不動産会社への依頼 できる できない できない
売主への状況報告の義務 定めなし 2週間に1回以上 1週間に1回以上
レインズ(※)への登録義務 任意 必須 必須
自己発見取引 できる できる できない
契約の有効期限 制限なし 3か月以内 3か月以内

※「REAL ESTATE INFORMATION NETWORK SYSTEM(不動産流通標準情報システム)」の略称。全国4個所(東日本、中部圏、近畿圏、西日本)の不動産流通機構が運営している不動産情報交換のためのコンピュータ・ネットワーク・オンラインシステムを指す。

参照
レインズ(REINS)とは | 公益財団法人不動産流通推進センター
http://www.retpc.jp/chosa/reins/reins

専任媒介のメリット

それでは、専任媒介にはどんなメリットがあるのでしょうか?

不動産会社の熱意が違う

不動産会社は、条件の折り合いがつく買主を見つけて、取引を成立させて初めて収入が得られます。専任媒介の場合、3か月の契約の有効期限内にどれだけ売主を納得させる営業活動ができるかどうかで、その後の契約の継続や取引の成立が左右されるため、自ずから力を入れているのも事実です。
不動産情報サイトにいち早く情報を登録したり、物件情報が目立つようにチラシやパンフレットを作ったりなど、積極的な営業活動を展開するのも珍しくありません。

コミュニケーションがとりやすい

2週間、もしくは1週間に1回の状況報告が義務付けられているため、売主とのやり取りも緊密になります。「今、どの程度話が進んでいるのか」「どんな営業活動をしているのか」など、売主が知りたい情報が把握しやすいのは大きなメリットでしょう。

レインズへの登録が早い

専任媒介、専属専任媒介ともに、物件情報のレインズへの登録が義務付けられています。専任媒介の場合は媒介契約締結後7営業日以内、専属専任媒介の場合は媒介契約締結後5営業日以内に登録しなければいけないので、物件情報がより早く伝わる仕組みです。

専任媒介のデメリット

一方、デメリットも押さえておきましょう

担当者との相性が悪いといい結果は出ない

家を売る大事な取引を頼む以上、担当者との相性も大事です。特に、専任媒介・専属専任媒介で契約した場合、一定期間は契約を解除できないため、担当者がどんな人かを見極めるのがとても重要になります。相性が悪い担当者と組んで話を進めても、いい結果は出しにくいでしょう。
「この人、苦手かも…」と思った場合は、契約を結ぶ前に担当者を変えてもらうか、他の不動産会社を当たるかの対処が必要です。ある意味、担当者との相性がものをいう形式であると考えてください。

仲介手数料はそれなりにかかる

最近増えている「仲介手数料0」の不動産会社でもなければ、相応の仲介手数料を払わなくてはいけません。法律では、仲介手数料の上限について次のような定めがあります。

 売買代金(消費税を含まない) 仲介手数料(消費税を含む)
200万円以下の金額 5%+消費税
200万円を超え400万円以下の金額 4%+2万円+消費税
400万円を超える金額 3%+6万円+消費税

この表を一つの式にまとめると、「売買代金×3.24%+64,800円」が上限となるので覚えておきましょう。

専任媒介契約を結んでもいい不動産会社の見極め方

ここまでの話のまとめとして、専任媒介契約を結んでもいい不動産会社の条件を考えてみました。

「ホウレンソウ」がちゃんとできる

至極当たり前ですが、「ホウレンソウ」つまり報告・連絡・相談をしてくれる担当者かどうかを見極めましょう。何かを質問しても、レスポンスがあまりに遅いようなら、担当者を変えてもらうのも視野に入れてください。もちろん、ご自身でも積極的にわからないことは質問するようにしましょう。

売りたい物件の特質を理解している

不動産会社でも、賃貸に強い会社、中古マンションの売買に強い会社など、それぞれの強みがあります。強みにあった不動産会社を選べば、売りたい物件の特質をよく理解してもらえ、効率的な営業活動をしてくれるでしょう。不動産会社を選ぶときは、どの分野に力を注いでいるかあらかじめ聞くのも戦略のうちです。

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