マンションを売却した場合の税金の計算方法は?

マンションを売却した場合、儲けが出れば税金を支払わなくてはいけません。税金を払う場合、払えるだけの現金を用意しておく必要もあるので、事前にある程度の金額は把握した方がいいでしょう。

そこで、金額を把握するために必要な、税金の計算方法について解説します。

譲渡税とは?

最初に、譲渡税について説明しましょう。

基本

マンションを売却して出た儲けのことを、譲渡所得と言います。譲渡所得に対し、所得税・住民税が課税される仕組みです。所得税・住民税を合計して譲渡税と呼んでいます。

計算式

譲渡所得は「譲渡収入―(取得費+譲渡費用)」という式で、譲渡税は「譲渡所得×税率」という式で計算します。計算式の各項目について、さらに詳しく見てみましょう。

譲渡収入

マンションの売却の場合は、売却代金を指します。なお、固定資産税の扱いについては、注意が必要です。固定資産税は、その年の1月1日現在の不動産の所有者へ、その年1年分の納税通知書が送られてくる仕組みになっています。

つまり、年度途中でマンションを売却した場合でも、売却した年度の固定資産税は、売主が払わなくてはいけません。そのため、売却日から年末までの固定資産税を日割り精算して求め、その金額を買主が売主に、精算金として支払うこともあります。

この精算金も譲渡収入とされています。実際にマンションを売却する際には、固定資産税の扱いについて打ち合わせがあるはずなので、「どれだけ買主に固定資産税を負担してもらうのか」という数字を明らかにするようにしてください。

取得費

マンションの場合、「購入代金―マンションの減価償却相当額」で計算します。

減価償却相当額とは

マンションなどの建物は、年数が経過するにつれ、古くなっていき、資産価値が減少します。そこで、資産価値の減少部分を税法で定められた耐用年数に割り当て、経費として計上していく手続き(減価償却)を行います。

建物の譲渡所得を計算する際の取得費は、取得した際の金額から減価償却相当額を控除した残額となる点に注意してください。

また、マンションなど、一般の住まいとして使われる建物(非業務用)については、減価償却相当額は次の式で計算します。

「取得価額(購入代金)×0.9×償却率×経過年数=減価償却相当額」

償却率は建物の構造ごとに決まっています。マンションで一般的に用いられる鉄骨鉄筋コンクリートの場合、償却率は0.015です。

取得費に含まれるもの・含まれないもの

ここで、取得費に含まれるものと含まれないものについても押さえておきましょう。まず、購入代金の他に取得費用に含まれるものには、次のものがあります。

  • 購入時に不動産業者に対して支払った仲介手数料
  • 購入時の売買契約書へ貼付した印紙代・登記費用
  • 不動産取得税

一方、マンションに住んでいた時に行ったリフォームの費用(=修繕費)は、一般的には取得費用にはできません。ただし、売却にあたって査定額を上げるためにリフォームを行った場合、後述する譲渡費用として経費にできる可能性があります。

このあたりの扱いについては、専門的知識がないと判断が難しいため、不動産会社の担当者から税理士を紹介してもらい、相談するのが一番いいでしょう。売却に先立ち、リフォームを考えている場合は、リフォーム業者に相談する段階から動くのをおすすめいたします。

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取得費が不明な場合の扱い

取得に要した費用がわからない場合、譲渡収入(マンションの売却代金)の5%を取得費とすることも認められています(概算取得費)。

譲渡費用

マンションを売却するために直接にかかった費用のことを指します。例えば、次の費用が含まれます。

  • 売却時に不動産会社へ支払う仲介手数料
  • 売買契約書の印紙代

一方で、次のものは譲渡費用に含まれません。

  • 修繕費・固定資産税等の維持管理費用
  • 引越し費用
  • 譲渡税の申告を税理士に依頼した場合の報酬

税率

マンションをはじめとする不動産の売却の場合、譲渡税の税率は所有期間によってだいぶ違います。違いや決定方法について説明しましょう。

長期・短期の区分

マンションをはじめとする不動産の所有期間が5年を超えた時点で売却した場合の所得を長期譲渡所得、5年以内に売却した場合の所得を短期譲渡所得といいます。なお、所有期間の判定は、取得日から譲渡日の属する年の1月1日現在までの所有期間で判定することも併せて押さえてください。

取得日・譲渡日

まず、取得日についてですが、原則は資産(マンション)の引き渡しがあった日です。ただし、売買契約を締結した日とすることも認められています。また、譲渡日ですが、使用収益が開始できるようになった日とされているため、残金決済をした日と考えてください。

それぞれの税率

長期譲渡所得に該当する場合、20.315%(所得税:15.315%、住民税;5%)となっています。一方、短期譲渡所得に該当する場合、39.63%(所得税:30.63%、住民税:9%)となっています。

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