マンションの評価は築年数だけで決まらない?ポイントをまとめました

新しいものほど高く、古くなればなるほど価値が落ちていく-一般的に、物にあてはまる法則です。この法則から考えると、中古マンションの評価は築年数が大きく関連しているでしょう。

しかし、築年数がだいぶたっているマンションでも値段が落ちない場合もあれば、新しくてもすぐに値段が落ちる場合もあります。一体、なぜこんなことがおこるのでしょうか?

知っておいていただきたいポイントをまとめました。

築年数は目安にはなる

マンションをはじめとする鉄筋コンクリートの建造物の耐用年数はかなり長いです。税法においても、「鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造のもの」で「住宅用のもの」は耐用年数が47年に設定されています。

参照
耐用年数(建物・建物附属設備)
https://www.keisan.nta.go.jp/survey/publish/34255/faq/34311/faq_34354.php

それでは、実際の取引においては、どれぐらいの築年数の物件が取引されているのでしょうか。公益財団法人東日本不動産流通機構がまとめた「首都圏不動産流通市場の動向(2015年) 」によれば、中古マンションの取引について、成約物件の平均築年数は20年台を突破したというデータがありました。

参照
首都圏不動産流通市場の動向(2015年) http://www.reins.or.jp/pdf/trend/sf/sf_2015.pdf

どうやら、何が何でも新築に近くないと売れないわけではないようです。築年数は一つの目安にはなりますが、古すぎるからといってあきらめるのは早いでしょう。20年程度なら何ら問題ない、と構えるのをおすすめします。

間取りも評価に影響する

ここからは、マンションの評価に影響する要素について、一つ一つ検証していきたいと思います。マンションは一戸建てと違い、限られた空間で快適に過ごせるかどうかがとても大事です。

そのため、マンションを買おうとする方は自分たちの家族構成や生活スタイルにあった間取りかどうかもチェックします。夫婦2人+お子さん1~2人の場合、3LDK以上あれば部屋数が確保できるので、人気になるようです。

逆に、夫婦2人の場合、2LDKなどの間取りでも十分に需要はあります。ベーシックな間取りであればあるほど、買手が付きやすいので、評価は高くなる傾向です。

一時期流行した、「一つ一つの部屋が広い分だけ、部屋数は少ない」という間取りは敬遠されがちでしょう。このような物件を売る場合は、どうその間取りを活用して住んでいたかがわかる写真などを用意するのをおすすめします。

採光・眺望・プライバシーも大事

最近、「タワーマンション節税」について話題になりました。これは、「タワーマンションは高層階になればなるほど販売価格が高くなる」という現象をうまく利用し、相続税対策をしようという節税方法です。

相続税の評価においては、階数は関係なかったためにこのような方法が使えたのですが、近いうちに法律の見直しがなされる見込みになりました。

このような節税方法が成立したことからもわかるように、一般的にマンションは階数が高ければ高いほど、評価額が高くなります。理由は3つあるでしょう。

1.光が入りやすい(採光)

日当たりがいい部屋はやはり人気です。間口も含め、向き、広さ、高さが工夫してあれば、光が入りやすくなるので、評価は高くなるでしょう。

2.景色がいい(眺望)

高層マンションの場合、眺めがいいのはポイントになるでしょう。売却を検討する際は、一度窓からの景色を撮影し、交渉の材料にしてもいいかもしれません。

3.プライバシー

壁の厚さ、玄関と共用廊下との位置関係、エレベータの配置など、プライバシーの確保がなされている物件であれば、評価は高くなります。

管理がちゃんとしているか

中古マンションの状態は、管理が行き届いているかどうかにも大きく左右されます。築年数が経過している物件であっても、管理が行き届いていれば快適な住環境が確保されるため、評価は高いです。

当然、築年数が経過していなくても、管理がいい加減だったら、評価が下がる場合もあります。管理人が常駐しているか、管理会社の実績・評価はどうなっているか、掃除は行き届いているかなどをチェックしてみましょう。

生活インフラが整っているか

特に、お子さんがいらっしゃる方にマンションを買ってもらいたい場合、ポイントになります。通勤・通学を考えた場合、様々な交通機関にアクセスできるかどうかがとても大事でしょう。利用可能な交通機関及び駅への距離を調べてみるといいでしょう。駅から遠い場合、バスの本数も考えてみてください。

周囲にスーパー、コンビニ、小中学校、医療機関、公園などがあるかもチェックしてください。これらの生活インフラが整っているかどうかで、マンションの評価額は大きく動きます。建物自体はよくても、生活インフラへのアクセスが悪ければ、やはり魅力的な物件ととらえてもらうのは難しいです。

芳しくない評価でもあきらめないで

ここまで、中古マンションの評価ポイントについて書いてきました。「うちのマンション、大丈夫かな……」と不安を覚えていらっしゃる方もいるはずです。確かに、条件を満たしていれば満たしているほど、評価は高くなるうえに、マンションもスムーズに売れやすくはなるでしょう。

しかし、不動産会社の担当者の腕次第では、条件が厳しいマンションでも上手に契約を成立させられます。あきらめないで相談してみましょう。大事にしてきた住まいだから、ちゃんと魅力をわかってくれる方に引き継ぎたいものですね。

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