瑕疵担保責任って何?トラブルに対処できる知識教えます!

「瑕疵担保責任」…これ、どうやって読むかわかりますか?「かしたんぽせきにん」と読みます。あまり耳慣れない言葉ですが、不動産取引においてはとても重要なキーワードなので、しっかり理解しましょう。

そもそも瑕疵担保責任って何?

瑕疵(かし)を一言で説明すると、「不動産物件の不具合・不都合」のことです。ドアの建付けが悪い、ご近所トラブルがあった、実はマンションの中で自ら命を絶った人がいた……など、いわゆる訳あり物件を売らなければいけない場合もあります。

当然、これらの不都合は、売買交渉を始める際には、しっかり伝えて、その上で相手に決めてもらうのが筋です。でも、売主も知らないところで不具合・不都合が起こっていたり、どうしても伝えられなかった場合はどうなるのでしょうか?この場合、少々厄介です。

売買契約後に不具合・不都合を買主が知ってしまった場合、売主が責任を取らなくてはいけません。これが瑕疵担保責任です。

民法における瑕疵担保責任

瑕疵担保責任は、法律ではどのように扱われているのでしょうか?根本的な考え方として、民法の規定が挙げられます。条文を参照してみましょう。

第566条
1.売買の目的物が地上権、永小作権、地役権、留置権又は質権の目的である場合において、買主がこれを知らず、かつ、そのために契約をした目的を達することができないときは、買主は、契約の解除をすることができる。この場合において、契約の解除をすることができないときは、損害賠償の請求のみをすることができる。
2.前項の規定は、売買の目的である不動産のために存すると称した地役権が存しなかった場合及びその不動産について登記をした賃貸借があった場合について準用する。
3.前二項の場合において、契約の解除又は損害賠償の請求は、買主が事実を知った時から一年以内にしなければならない。

第570条
売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは、第566条の規定を準用する。ただし、強制競売の場合は、この限りでない。

条文だけだとわかりにくいので、まとめてみましょう。買主が瑕疵を知ってから1年以内であれば、売主に対して契約の解除や損害賠償請求などの行動が起こせる、と考えてください。実際の不動産売買においては、特約によって売主が瑕疵担保責任を負う期間を定めておく場合もあります。

この場合でも、期間は半年から1年程度が一般的です。現実的に、契約の解除や損害賠償請求を起こすほどの不具合や不都合があれば、1年も住んでいられないでしょう。

売主が宅建業者の場合の瑕疵担保責任

では、不動産会社などの宅建業者から直接物件を買った場合、瑕疵担保責任はどうなるのでしょうか?宅建業者はいわば不動産取引のプロです。

そのため、瑕疵担保責任に関する規定も厳しくなっており、2年間は瑕疵担保責任の特約を結べない決まりになっています。これより不利な特約(期間を短くする)のは、宅地建物取引業法の規定によりできません。

仮に、宅建業者から物件を購入し、不具合や不都合に気づいた場合は、すぐに申し出ましょう。その際に真摯な対応をしてくれなかった場合、弁護士などの専門家に相談し、損害賠償請求や契約解除を含めた対策を講じるべきです。

知っていたのに瑕疵を告げなかった場合の責任

仮に、あきらかに物件に不具合や不都合があるのに、それを知らされることなく取引が成立してしまい、後になって買主が不具合や不都合を知った場合、責任は問えないのでしょうか?

結論から言えば、たとえ特約を結んでいた場合であっても、責任は問えます。民法572条の規定を見てみましょう。

第572条
売主は、第560条から前条までの規定による担保の責任を負わない旨の特約をしたときであっても、知りながら告げなかった事実及び自ら第三者のために設定し又は第三者に譲り渡した権利については、その責任を免れることができない。

売主が知っていたのに、買主が知らないで一方的に不利な立場に追い込まれるのは避けなければいけない、という趣旨の規定です。特約があるから、とあきらめないで動くのがいいでしょう。

もしトラブルに巻き込まれたら?

では、仮に「自分が買った・売った物件に不都合・不具合があった」場合、どうすればいいのでしょうか?
この場合、不都合・不具合があることを証明する責任は買主にあります。自分が買主だった場合は、証拠となりそうな写真などを集め、不動産会社に相談し、対応を協議しましょう。

また、自分が売主だった場合は、指摘を受けた部分について調べ、必要に応じて不動産会社や弁護士などに相談してください。

一番大事なのはしっかり伝えること

瑕疵担保責任は、不動産売買をめぐるトラブルの中でも、発生する頻度が高いです。不動産売買に限らず、自分にとって都合が悪いことについて、「言った」「言わない」ともめるのだから、慎重に対処した方がいいのは言うまでもありません。

そうなると、交渉の段階でしっかりと不都合や不具合について伝え、その上で手続きを進めるのが一番の対策になります。話し合いは面倒臭がらないようにしましょう。

また、不動産会社から物件を購入する際も、物件の説明で納得が行かない点があった場合は、とことん質問しましょう。その際に説明を渋るような担当者だった場合は、交渉を一度ストップするのも選択肢に入れてください。

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