これでばっちり!専任媒介と一般媒介の違いとは?

そもそも、「媒介」って何のこと?

一般的に、マンションなどの不動産を売却したい、もしくは購入したい場合は、不動産会社に依頼するのが通常の流れでしょう。不動産会社は、お客様からの依頼を受け、購入希望者と売却希望者のマッチングを行います「媒介」とは、マッチングを行うと考えておくといいでしょう。

マッチングが成立した場合は、仲介手数料(=成功報酬)を不動産会社が受け取る仕組になっています。最近では仲介手数料を受け取らない不動産会社もありますが、基本的には不動産会社は仲介手数料で利益を挙げる仕組みです。

この媒介契約ですが、「1つの不動産会社に頼む」か「複数の不動産会社に頼む」かで大きな違いがあるのも特徴です。「1つの不動産会社に頼む」ことを専任媒介、「複数の不動産会社に頼む」ことを一般媒介と呼んでいます。

それぞれについて、説明していきましょう。

専属媒介契約・専属専任媒介契約とは?

実は専任媒介は、「自分で買い手を見つけてもいい(=自己発見取引)」かで、専任媒介契約と専属専任媒介契約に分かれます。それぞれについて説明しましょう。

専任媒介契約

契約を結んだ不動産会社にしか、媒介を依頼できません。もし、この契約を結んでいる際に他の不動産会社に媒介してもらった場合、違約金が生じます。

売主が自分で買主を見つけた場合、違約金は生じませんが、営業経費などの費用を支払うのが一般的です。依頼を受けた不動産会社は、売主に対し2週間に1回以上の状況報告をする決まりになっています。

専属専任媒介契約

契約を結んだ不動産会社にしか、媒介を依頼できない上に、売主が自分で買主を見つけてくることもできません。もし、これらのことがあった場合、違約金が発生するので十分に注意しましょう。依頼を受けた不動産会社は、売主に対し1週間に1回以上の状況報告をする決まりになっています。

専任媒介契約、専属専任媒介契約のメリットとしては、不動産会社が仲介手数料をまるまるもらえることから、積極的に営業活動をしてくれる確率が高いことでしょう。また、不動産流通指定機構(レインズ)に物件情報を登録してもらえるので、日本全国の不動産会社に「この物件は売りに出ている」と認知してもらえます。

一方、1つの不動産会社にだけ媒介を依頼する形になるので、不動産会社の担当者がいい加減だった場合は、一気に物件が売れなくなるリスクが高まります。ある意味、担当者の腕がすべてといってもいいでしょう。

一般媒介契約とは?

一方、一般媒介契約とはどんなものでしょうか?大きな特徴として、複数の不動産会社に媒介を依頼できます。つまり、同時並行でいくつもの不動産会社に声をかけてもいいということです。ただし、契約する不動産会社の名前は明らかにしておかなくてはいけません。

もし、名前を明らかにしてなかった不動産会社の媒介で成約した場合、営業経費などの支払いが生じるので注意しましょう。この方法のメリットは、複数の不動産会社と同時並行に取引ができるので、様々な人に物件を見てもらえることです。うまくいけば、想定していたよりいい条件で売買が成立することもあります。

一方、販売状況に関する報告が義務ではないので、自分から担当者と積極的にコミュニケーションを取らないと状況がまったくわからなくなります。また、不動産会社によっては販売活動に積極的に取り組んでくれない場合もある点にも注意してください。

わかりやすく表にしてみました

ここまで出てきた3つの契約について、わかりやすく表にしてみました。違いを把握するための参考にしてください。

専属専任媒介契約 専任媒介契約 一般媒介契約
複数の不動産会社への仲介依頼 不可 不可 可能(明示型の場合、他者へ重ねて依頼した場合は通知しなければいけない)
自ら探索した買手方との直接契約 不可 可能 可能
売却活動状況の報告義務 1週間に1回以上 2週間に1回以上 任意(法的な義務はない)
指定流通機構(レインズ)への登録期限 媒介契約締結の日から5日以内 媒介契約締結の日から7日以内 任意(法的な義務はない)
契約の有効期間 3か月以内 3か月以内 法令上の制限なし(※ただし、行政の指導は3か月以内)

結局、どれが一番いいのか?

まとめに入りましょう。不動産会社に媒介を依頼する場合、どの方式をとるのが一番いいのか、という話です。時間があるなら、複数の不動産会社とのやり取りも可能でしょう。そういう場合は、一般媒介契約も視野に入れられるはずです。しかし、時間があまりないなら、専任媒介契約を前提にして動きましょう。先に述べた通り、専任媒介契約なら「自分のためだけに動いてくれる」ので、営業活動にも熱心になります。

しかし、どの形式をとる場合であっても、一番大事なのは、担当者との相性です。不動産を売るのは、かなり大事な取引なのだから、「この人、なんだか苦手…」と思う人には頼まない方がいいです。違和感を覚えたら、不動産会社に相談してみましょう。

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