マンションを売却した場合の固定資産税の扱いとは?

マンションに限らず、不動産を保有している場合、固定資産税を払い続けなくてはいけません。でも、マンションを売却してしまった場合、固定資産税の扱いはどうなるのでしょうか?確かな知識がないと、なかなか難しい問題なので、しっかり理解するのをおすすめします。

そもそも固定資産税ってなに?

そもそも、固定資産税って何でしょう?マンションの売却を考えた人なら、なんとなくはわかるかもしれませんが、改めて定義を確認してみましょう。東京都主税局のホームページには、このように記載されています。

固定資産税は、毎年1月1日(賦課期日)現在の土地、家屋及び償却資産(これらを「固定資産」といいます。) の所有者に対し、その固定資産の価格をもとに算定される税額をその固定資産の所在する市町村が課税する税金です。 ただし、東京都23区内においては、特例で都が課税をすることになっています。

参照
東京都主税局<都税Q&A><都税:固定資産税(土地・家屋)・都市計画税>
http://www.tax.metro.tokyo.jp/shitsumon/tozei/index_o.htm

この記述を頭に入れていただいて、次の話に移りましょう。

納税義務者は誰?

先ほどの固定資産税の定義でポイントになるのは、「1月1日」という日付です。その年の1月1日時点で、マンションを含む不動産の所有者であると登記簿に記載されている人に固定資産税がかかります。仮に、年度の途中でマンションを手放したとしても、その年のマンションに係る固定資産税の納税義務は売主にあるのです。

つまり、納付書は売主に届くため、最終的には売主が納付書を使って納付しなければいけません。そのため、マンションを売却する際は、固定資産税の扱いについて事前に決めておく必要があります。

精算をする場合のポイントは?

実は、年の途中で不動産の所有権が移転した場合(ここではマンションを売却した場合)の固定資産税の扱いについては、法律で厳密に決められているわけではありません。不動産会社の担当者を交え、売主と買主が交渉して決めます。

一般的には、日割り計算で決めますが、売主もしくは買主が全額負担するケースもあるのです。また、起算日に関しても、ちゃんとした規定があるわけではないので、売主と買主の間で話し合います。ここで注意したいのが、固定資産税の性質です。

先ほども書いたように、1月1日時点で納税義務者が決定され、納付書が5月から6月に発送されるのが一般的なスケジュールとなっています。そのため、起算日をいつにするかについても、当事者同士で取り決めをしましょう。

大まかに分けると、1月1日を起算日とするケースと4月1日を起算日とするケースがあります。1月1日を起算日とした場合、1月1日から引渡日の前日までの分を売主が、残りを買主が負担する仕組みです。同様に、4月1日を起算日とした場合、4月1日から引渡日の前日までの分を売主が、残りを買主が負担します。

理解するためのケーススタディ

わかりやすくするために、ケーススタディを考えてみましょう。

例1)固定資産税等の合計年額が15万円、12月1日に物件の引き渡しを行う場合
・1月1日を起算日とした場合
売主の負担額:15万円×334日/365日=137,260円(以下、小数点未満切り捨て)
買主の負担額;12,740円

・4月1日を起算日とした場合
売主の負担額:15万円×244日/365日=100,273円
買主の負担額:49,727円

例2)固定資産税等の合計年額が15万円、3月1日に物件の引き渡しを行う場合
・1月1日を起算日とした場合
売主の負担額:15万円×59日/365日=24,246円
買主の負担額;125,754円

・4月1日を起算日とした場合
売主の負担額:15万円×334日/365日=137,260円
買主の負担額:12,740円

引渡と起算のタイミングによって、数字がずいぶん違うのがお分かりいただけるでしょうか。

トラブルに巻き込まれないためには?

計算しだいでは、両者が負担する金額の割合がかなり違うため、事前のすり合わせが一番大事になってきます。これをおろそかにしてしまうと、トラブルの元です。

「自分の負担額が大きすぎるのではないか?」という疑念が生じた故に、決まりかけていた売却話がうまくいかなくなるという可能性もあります。

そこで、売主と買主の話し合いが始まった時点で、一度固定資産税の扱いをどうするかを決めたほうがいいでしょう。その際は、「具体的にどちらがいくらくらい支払うのか」という数字を見せてもらうのをおすすめします。不動産会社の担当者に聞けば、すぐにシミュレーションを作ってくれますので、遠慮なく頼みましょう。

また、実際に納付書を使って支払うのは売主です。売主になった場合は、固定資産税が払えるだけの現金を手元に用意しておく必要があります。マンションの売却代金が振り込まれたら、固定資産税の額の現金をあらかじめ取り分けておくといいでしょう。

いすれにしても、「どのタイミングで何をすればいいのか」「いくら出費が伴うのか」を把握すること、不動産会社の担当者も交えた当事者同士でのコミュニケーションを綿密に行うことが、マンション売却で失敗しないためにとても重要です。

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