マンション売却のトラブル、こういう時はどうすれば?

マンション売却は、大きなお金が動く上に、その後の生活にも影響する大事な取引です。慎重に進める必要があります。その中で、万が一トラブルに巻き込まれてしまった場合、どうすればいいのでしょうか。ケーススタディと相談方法を中心に解説します。

不動産会社から不当な条件の取引をを持ち掛けられた

ケース1
マンションを売却するつもりで、ある不動産会社と専任媒介契約を締結し、購入希望者と打ち合わせを行いました。結果として、取引が成立しなかったのですが、すぐに現金化したいなら買取業者を紹介するといわれ、正直困っています。買取業者を通すと市価の半額位になってしまうからです。どうすればいいかわかりません。
まず、一番やってはいけないのは「だまされたかも!」と不安になって、即座に媒介契約の解除を申し出ることです。有効期間中であれば、販売経費等の費用や違約金を請求される場合もあるので、注意しましょう。

なお、媒介契約の有効期間は3か月を超えることができません。マンションの売却を急いでいないなら、有効期間の経過後に媒介契約を更新しないという形で対処するのがベストです。

また、業者からの引き合いがしつこい場合は、不動産会社を管轄する都道府県の部署(自治体によって担当部署が異なります)の窓口で相談してみましょう。

参考:専任媒介はメリット・デメリットを知って賢く使おう!

瑕疵担保責任を負わない特約を付けて売買契約を締結したが

ケース2
瑕疵担保責任は負わないという特約を付けて、マンションの売買契約を締結しました。マンションの引き渡し後、買い主がリフォームに入ったところ、壁紙の一部に湿気が原因とみられるカビが生えていたそうです。

そのため、壁紙を貼り替える費用の一部を負担してほしいと言われました。本当に負担しなければいけないのかと不安です。

隠れた瑕疵について知っていた場合以外は、特約は有効なので、払う必要はありません。売り主が一般の個人の場合は、瑕疵について売り主が知りながら告げなかったときを除き、売り主が瑕疵担保責任を一切負わない旨の特約は有効だからです。

ただし、瑕疵について知っていたのに買い主に告げていないというのであれば、特約にかかわらず、売り主は責任を免れることはできません(民法572条)。

参考:瑕疵担保責任って何?トラブルに対処できる知識教えます!

マンションの売却契約をしたが、引き渡し前にボヤを出してしまった

ケース3
自宅マンションを売却するため、売買契約を締結しました。その後、台所で料理をしていたら不注意でボヤを出してしまいました。修理をしなければいけないから、引渡が遅れる旨を買主に連絡したところ、「そんな縁起が悪い物件には住みたくない。契約を解除したい」と言ってきたんです。
私はこれから何をすればいいんでしょうか。
まず、マンションを修理することを考えましょう。それに加え、慰謝料も含めた損害賠償を行う必要も出てきます。マンションに限らず、不動産を売却するにあたっては、売主は買主に対し、その引き渡しを完了するまで善良な管理者の注意をもって、売買物件の管理をする義務を負っています。

さらに、売主は、買主に対し、所定の期日までに、債務の本旨に沿った履行をしなければいけません。つまり、マンションの引き渡しにあたって、期日を過ぎたり、債務の本旨に従った履行ができなければ、損害を賠償する必要があります(債務不履行の責任)。

実際、損害賠償を決めるにあたっては、不動産トラブルに強い弁護士を手配するなどの対策が必要です。相談してみるのをおすすめします。

トラブルの相談先は?

マンションを売却する場合のトラブルは、ここで挙げた以外にもたくさんありますが、巻き込まれた場合はどうすればいいのでしょうか?最初のとりかかりとしては、宅地建物取引業者を管轄する自治体に相談しましょう。

なお、宅地建物取引業者免許の種類により、相談する先が異なるので、注意してください。

  • 都道府県知事の免許業者:各党道府県の宅地建物取引業者を所管する部署
  • 国土交通大臣の免許業者:免許業者の本店所在地を所管する地方整備局等

また、裁判に発展しそうなトラブルの場合は、弁護士に相談するのをおすすめします。ご自分でインターネットで検索して不動産トラブルに強い弁護士を探してもいいですし、法テラス(日本司法支援センター)に問い合わせてみてもいいでしょう。

参照
法テラス|法律を知る 相談窓口を知る 道しるべ
http://www.houterasu.or.jp/

トラブルに巻き込まれないためには?

そうは言っても、トラブルには巻き込まれないように先手を打っておくことに越したことはありません。事前の打ち合わせがとても大事になります。住んでいて分かったことは全部不動産会社の担当者に伝え、契約書にうまく盛り込んでもらいましょう。

そのためには、適切なコミュニケーションを取るのが不可欠です。まずは、なんでも話せる関係を築ける担当者を見つけるのをおすすめします。

参考:【徹底解説】不動産会社の選び方・7つのポイント

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