マンションは築年数だけで評価すべきでない理由と適切な対応

中古マンションを買う際、物件の情報は当然チェックするはずです。その中でも気になるのが「築年数=建ててから何年経ったか」という数字でしょう。

新しければ新しいに越したことはないように思えますが、それだけでは割り切れない事情もあるのです。ここでは、マンションの築年数を考える時に知っておきたい知識を基本として説明します。

築年数にとらわれすぎない方がいい理由

突然ですが、新築マンションはいつから中古マンションになるかご存知ですか?「人が住み始めた時点」または「竣工=建物が完成してから人が住まないまま1年経過した時点」で中古になります。

つまり、どんなに綺麗な新築マンションでも、いつかは中古マンションになるのです。新築マンションの時は高い評価額がついていても、中古になったとたんガクッと評価額が下がる、というのはよくある話です。

また、新築マンションの場合、これから開発が進むところに建てられる場合が多いです。一概には言えませんが、これから開発が進む=現時点で住むにはやや不便かもしれない、ということでもあります。

「できれば交通の便や生活環境が整っているところに住みたい」という場合は、築年数にとらわれずに物件を探した方が、納得のいく中古マンション探しができるでしょう。

参考:マンションの評価は築年数だけで決まらない?ポイントをまとめました

1981年という数字に注意

中古マンションを探すにあたり、注意してほしい数字があります。それは「1981年」です。1981年(昭和56年)6月1日に改正建築基準法が施行されました。この改正により、マンションをはじめとする建物の耐震性の基準が厳しくなったので、一つの目安にするといいでしょう。

具体的には、この日付以降に建築確認が下りたものであれば、耐震性についてはあまり問題がない物件と考えられるのです。中古マンションの建築確認がいつ下りたかについては、不動産会社に問い合わせればすぐにわかります。

もちろん、改正以前に建てられたマンションであっても、耐震基準に問題がない物件はちゃんとあることも、併せて覚えておくといいでしょう。

築10年超20年未満の物件を狙おう

一般的に、マンションの大規模修繕は10年周期で行われます。新築から10年目で一度大規模な修繕が行われ、その後、10年をかけて修繕引当金を積み立て次の修繕に備える、というパターンが一般的です。新築から10年が経過し、一度大規模な修繕が終わっている中古マンションだったら、コンディションには問題がありません。

また、築年数が経っているという点で、評価額が低くなりがちなので、「いい状態の物件を安く手に入れたい」というニーズにもこたえられます。次の修繕を見据えた修繕引当金のストックが十分にある物件なら、計画的に修繕を行っていこうという気があるので、住み続けやすいでしょう。

ご自身でチェックするのも可能ですが、不動産会社に頼んで調べてもらうこともできるので、参考にしてみてください。

築20年以上でも掘り出し物はある

先ほど、1981年という数字を出しました。この原稿を書いている2017年時点で、築35年未満の物件であれば、耐震基準に問題はない可能性が高いです。立地のいい物件であれば、リフォーム・リノベーションを行うことで魅力的な部屋を手に入れるのも可能となります。最初からリフォーム・リノベーションを予定している場合は、築20年以上の物件も視野に入れて動いてみるといいかもしれません。

参考:マンション購入時のリフォーム、メリットデメリット徹底比較!

しかし、古い物件であれば、管理費・修繕積立金がそれなりに必要になります。毎年、どれぐらいの金額を払わなければいけないかをしっかりチェックしましょう。購入価格は安くても、メンテナンスにコストがかかるようでは、住みやすい物件とは言い切れません。

デベロッパーやゼネコンの動向に注意

ケースとしては少ないかもしれませんが、分譲したデベロッパー、施工したゼネコンが破たんしている中古マンションもあり得ます。できる限り、このような中古マンションは選択肢から外しましょう。

住宅の品質を確保するための法律で、品質確保促進法というものがあります。これは2000年4月に施行されましたが、この日以降にできた新築住宅にはすべて、10年保証(=瑕疵担保責任)がついています。本来なら、この制度のおかげで主要構造部等に欠陥・不具合があった場合は10年観は事業主が補修してくれることになりますが、デベロッパーやゼネコンが倒産していた場合、補修は受けられません。

参考:瑕疵担保責任って何?トラブルに対処できる知識教えます!

制度の欠陥を補完するために、2009年10月から住宅瑕疵担保履行法という法律も全面施行されていますが、この法律が施行される前の物件については、恩恵が受けられないので、十分に注意しましょう。

中古マンションを買うときほど、不動産会社を重視しよう

ここまでの話を踏まえて、まとめに入ります。中古マンションを買うときは、築年数というわかりやすい情報だけでなく、その物件が抱える個別の事情も勘案することがとても大事になります。

そのためには、不動産会社からしっかりとした情報の提供を受けるのが必須です。不動産会社選びに気を付けることが、中古マンション購入成功のカギと言っても過言ではありません。

参考:【徹底解説】不動産会社の選び方・7つのポイント

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